DILL-NEWSLETTER 03/2024: Steuerliche Spielregeln für Eigentümer und Vermieter

Kein Stress mit dem Finanzamt bei der Immobiliensanierung

Selbstnutzende Eigentümer, aber auch Vermieter können die Kosten der Sanierung ihrer Immobilie steuerlich geltend zu machen. Dabei müssen sie aber bestimmte Spielregeln beachten. Hier hat sich zuletzt etwas getan, zum einen aufgrund eines neuen Schreibens des Bundesfinanzministeriums, zum anderen wegen zweier aktueller Gerichtsurteile.

„Eigentümer, die an ihrem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude energetische Sanierungsmaßnahmen vornehmen, können ihre Aufwendungen hierfür steuerlich geltend machen“, informiert Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Dafür sorgt die Steuerermäßigung des vergleichsweise neuen § 35c EStG. Begünstige Maßnahmen sind etwa die Wärmedämmung, die Erneuerung der Fenster oder der Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung (Stichwort Smart Meter).

Für solche Maßnahmen ermäßigt sich auf Antrag die tarifliche Einkommensteuer (vermindert um sonstige Steuerermäßigungen)

• im Kalenderjahr des Abschlusses der energetischen Maßnahme und im nächsten Kalenderjahr um je 7 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um je 14.000 Euro und
• im übernächsten Kalenderjahr um 6 Prozent der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 12.000 Euro für das begünstigte Objekt.

„Voraussetzung ist, dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist“, betont Steuerberater Dill. Maßgeblich für den Start des Zeitraums ist der Beginn der Herstellung.

Krankheitsbedingter Umbau der eigenen Immobilie

„Manchmal sind es aber nicht energetische Verbesserungswünsche, sondern krankheitsbedingte Erfordernisse, die den Umbau einer Immobilie notwendig machen“, weiß Steuerberater Dill. In diesem Fall können selbstnutzende Eigentümer unter Umständen die Umbaukosten als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen (nach § 33 EStG). Hierzu gibt es eine aktuelle Entscheidung des Finanzgerichts Nürnberg, die Eigentümer in jedem Fall kennen sollten (FG Nürnberg, Urteil vom 6. September 2023, Az. 3 K 988/21).

In dem Fall ging es um Eigentümer, die ihr Haus altersgerecht umbauen ließen. Die Kosten hierfür wollten sie nach § 33 EStG als außergewöhnliche Belastung geltend machen. Zur Begründung legten sie unter anderem eine ärztliche Bescheinigung vor. Ein Mediziner bestätigte, dass bei ihnen „aus multiplen internistischen und orthopädischen Gründen ein altersgerechter bzw. behindertengerechter Umbau der Wohnung aus medizinischer Sicht dringend anzuraten ist“. Zwar war der Mann im Streitjahr noch nicht auf Rollstuhl oder Rollator angewiesen, doch bei einer anzunehmenden Verschlechterung des Krankheitsbilds könne dies in zwei oder drei Jahren der Fall sein.

Vorausschauendes Handeln ist nicht steuerbegünstigt

Diese ärztliche Aussage genügte aber weder Finanzamt noch Finanzgericht als Begründung. Ziel des § 33 EStG sei es, zwangsläufige Mehraufwendungen für den existenznotwendigen Grundbedarf zu berücksichtigen, die sich wegen ihrer Außergewöhnlichkeit einer pauschalen Erfassung in allgemeinen Entlastungsbeträgen entziehen. Das von der Klägerseite angeführte Argument des „vorausschauenden Handelns“ im Hinblick auf eine erwartbare gesundheitliche Entwicklung widerspreche der vom Gesetz geforderten Zwangsläufigkeit, so das Gericht. Es fehle im Streitfall an Anhaltspunkten für das Vorliegen von atypischen Besonderheiten, die ausnahmsweise eine abweichende Steuerfestsetzung aus Billigkeitsgründen rechtfertigen könnten.

„Nach Auffassung des Gerichts waren im Streitfall die Umbaumaßnahmen zwar durchaus sinnvoll, aber noch nicht erforderlich, um den existenznotwendigen Wohnbedarf zu befriedigen“, erklärt Steuerexperte Dill. Im Umkehrschluss bedeutet das: „Betroffene Eigentümer, die einen behindertengerechten Umbau steuerlich geltend machen wollen, müssen wohl oder übel immer so lange warten, bis dieser Umbau unvermeidbar geworden ist“, bedauert der Limburger Steuerberater. Und selbst dann sollten sich Eigentümer in jedem Fall vorab steuerlich beraten lassen, um nicht am Ende noch Ärger mit dem Finanzamt zu riskieren.

Verluste bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Nicht nur selbstnutzende Eigentümer, sondern auch Vermieter können Kosten rund um die Sanierung oder Renovierung ihrer Immobilie steuerlich geltend machen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eines gilt aber in jedem Fall: „Zu viel Zeit lassen mit den Renovierungsmaßnahmen sollten sich Vermieter nicht“, mahnt Steuerberater Dill. Das zeigt wieder einmal ein Fall vor dem Finanzgericht Düsseldorf (FG Düsseldorf, Urteil vom 2. Dezember 2021, Az. 15 K 1653/20 E; veröffentlicht am 30. September 2023).

Finanzamt hatte zunächst viel Geduld

In dem Fall ging es um einen Bauingenieur im Ruhestand, der 1986 ein Jugendstil-Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1897 zum Alleineigentum erworben hatte. Zum Zeitpunkt des Erwerbs befanden sich in dem Objekt neun Wohneinheiten. In den Neunzigerjahren wurden die Wohnungen nach und nach nicht mehr vermietet, wenn ein Mieter verstarb oder auszog. Bis April 2003 war eine Wohnung mit 47 qm im 2. OG vermietet; ein Dachgeschosszimmer mit 16 qm im 3. OG war bis Oktober 2013 vermietet. Für die Jahre ab 2013 erklärte der Eigentümer keine Mieteinnahmen mehr.

Bereits in der Einkommensteuererklärung für 2003 gab der Rentner an, an dem Objekt Bauarbeiten durchzuführen, die mindestens weitere zwei Jahre andauern würden. Der Mieter des Dachgeschosszimmers wohne in dem alten, noch nicht renovierten Gebäudeteil. In der Einkommensteuererklärung für 2008 gab der Eigentümer an, es sei zu erwarten, dass das Haus im Jahr 2010 vollständig entkernt sei und anschließend erneuert werde; mit einer Vermietung sei ab 2012 zu rechnen. Für das Jahr 2010 gab er in der Einkommensteuererklärung an, mit dem Abschluss der Renovierung sei im Jahr 2015 zu rechnen. Und in der Einkommensteuererklärung für 2016 teilte er mit, das Objekt werde zurzeit umgebaut und es sei kein nutzbarer Wohnraum vermietbar. Im endgültigen Zustand sollten fünf Wohnungen entstehen mit einer Größe zwischen 50 und 100 qm.

Bei Vermietern hängt der Steuerabzug stets an der Einkünfteerzielungsabsicht

Seit dem Erwerb machte der Eigentümer Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend (nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG), die das Finanzamt zunächst grundsätzlich berücksichtigte. Anfang 2019 verlor das Finanzamt aber die Geduld. Es teilte dem Eigentümer mit, dass es beabsichtige, die Einkommensteuerfestsetzung für die Jahre ab 2005 bis 2016 zu ändern und die Verluste aus Vermietung und Verpachtung wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr zu berücksichtigen.

Es kam zum Streit vor Gericht. Der Eigentümer teilte im Rahmen seines Einspruchs gegen die geänderten Steuerbescheide mit, er habe sich zum Ziel gesetzt, die an dem Gebäude notwendigen Reparaturen in Eigenleistung durchzuführen. Die technischen Reparaturleistungen an der Kernsubstanz habe er selbst durchführen wollen, um Geld zu sparen und die Qualität zu sichern. Als Fachmann sei es ihm wichtig, die wesentlichen und grundsätzlichen Reparaturmaßnahmen selbst durchzuführen.

Nach mehr als zehn Jahren ist keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr zu erkennen

Das Finanzgericht Düsseldorf stellte sich auf die Seite des Finanzamts. Es habe zu Recht die in den geänderten Einkommensteuerbescheiden geltend gemachten Aufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (teilweise) nicht mehr zum Abzug zugelassen, da insoweit keine Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers bestand. Davon könne nach einem Zeitraum von mehr als zehn Jahren ausgegangen werden.

Der Kläger habe bis zum heutigen Zeitpunkt weder die zielgerichtete Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Objekts noch anderweitige Vermietungsbemühungen glaubhaft machen können, so das Gericht. Es sei nicht zu erkennen, dass die durch den Kläger persönlich durchgeführten Renovierungen ohne erkennbare konkrete Zeitplanung zielgerichtet zur Vorbereitung einer Vermietung erfolgt seien. Ab dem ersten Jahr des Streitzeitraums bis zur mündlichen Verhandlung, also seit einem Zeitraum von 16 Jahren, lasse sich nicht absehen, ob und gegebenenfalls wann das Objekt im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden werde.

Das Fazit von Steuerberater Wolfgang Dill: „Eine Eigenleistung bei der Immobiliensanierung kann zwar oft Kosten sparen – manchmal ist es aber wohl doch empfehlenswerter, gleich ein Fachunternehmen zu beauftragen.“

Was können Sie tun?

Wägen Sie stets gut ab zwischen einer steuerlichen Geltendmachung und staatlicher Förderung!

Aufgepasst: Eine Kombination aus staatlicher Förderung und Steuerermäßigung ist in keinem Fall möglich! Wer für die Gebäudesanierung von selbst genutztem oder vermietetem Wohneigentum also eine Förderung durch die KfW-Bank oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) in Anspruch genommen hat, kann die Kosten nicht noch zusätzlich von der Steuer absetzen.

So käme beispielsweise die Steuerermäßigung nach § 35c EStG auch für den Heizungstausch in Frage. Allerdings dürften die neuen KfW-Förderprogramme hier wegen der möglichen attraktiven Boni meist die bessere Wahl sein. Wir helfen bei der Entscheidung gerne weiter: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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