Abschreibung über die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes

DILL-NEWSLETTER 02/2026: Abschreibung über die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes

Einfaches Gutachten genügt als Nachweis

Vermietete Immobilien lassen sich steuerlich abschreiben. Weist der Eigentümer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, erhöht sich die Gebäude-AfA. Bislang stellte das Bundesfinanzministerium jedoch strenge Anforderungen an diesen Nachweis, inzwischen hat es seine restriktive Haltung aufgegeben.

Die Gebäude-AfA („Absetzung für Abnutzung“) bemisst sich im Regelfall linear, abhängig vom Baujahr der vermieteten Immobilie (gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG). Je nach Fertigstellungszeitraum beträgt sie zwei, zweieinhalb oder drei Prozent jährlich. „Der Eigentümer kann jedoch auch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes geltend machen, wodurch sich die jährliche prozentuale Abschreibung erhöht“, sagt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Zur Darlegung dieser kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes darf sich der Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint (gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

BFH-Urteil durfte nicht angewendet werden

Was genau darunter zu verstehen ist, war zuletzt umstritten. So hatte der Bundesfinanzhof im Jahr 2021 ein Urteil gefällt, das Steuerpflichtigen recht viel Spielraum bei der Nachweisführung einräumte (BFH, Urteil vom 28. Juli 2021, Az. IX R 25/19). Das Bundesfinanzministerium belegte dieses Urteil aber später mit einem so genannten Nichtanwendungserlass (BMF, Schreiben vom 22. Februar 2023, BStBl I S. 332). Es forderte von Steuerpflichtigen stattdessen die Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachters. „Insbesondere wurde die Übernahme einer Gesamt- bzw. Restnutzungsdauer aus einem Gutachten nach der ImmoWertV nicht anerkannt“, erklärt Steuerexperte Dill.

Nun hat das Bundesfinanzministerium seine restriktive Haltung aufgegeben (BMF, Schreiben vom 1. Dezember 2025, Gz. IV C 3 – S 2196/00040/006/008). Als Folge daraus gibt es keine verbindlich vorgeschriebene Gutachten-Methode mehr. „Prinzipiell muss das Finanzamt also etwa auch wieder ein – für den Auftraggeber meist kostengünstigeres – Verkehrswertgutachten offiziell anerkennen“, freut sich Wolfgang Dill.

Verkehrswertgutachten: Finanzamt
lag falsch – und musste zahlen

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat entschieden, dass ein Finanzamt die Kosten eines finanzgerichtlichen Verfahrens einschließlich der Kosten für ein Verkehrswertgutachten tragen muss, wenn es zuvor zu einer erheblichen Überbewertung eines Grundstücks gekommen ist (FG Baden-Württemberg, Beschluss vom 16. Oktober 2025, Az. 8 K 626/24). In dem Fall hatte das Finanzamt den Grundsteuerwert eines Grundstücks deutlich zu hoch angesetzt, obwohl ein erheblicher Teil baurechtlich nicht bebaubar war. Erst ein im Klageverfahren eingeholtes Verkehrswertgutachten führte zu einer rund 41 Prozent niedrigeren Bewertung.
Das Gericht legte die Kosten des Verfahrens einschließlich der Gutachterkosten dem Finanzamt auf. Die Überbewertung sei offenkundig gewesen und bereits im Verwaltungsverfahren erkennbar. Zudem dürfe die Nachweispflicht nicht dazu führen, dass Steuerpflichtige aus Kostengründen von der Durchsetzung ihrer Rechte abgehalten werden.

Nicht immer lohnt sich eine Erhöhung der Gebäude-AfA

Zugleich mahnt Fachmann Dill aber: „Eine höhere Abschreibung ist nicht automatisch die wirtschaftlich sinnvollste Lösung.“ Denn gerade in der Anfangsphase einer Immobilieninvestition entstehen häufig ohnehin steuerliche Verluste. Werden diese durch eine erhöhte AfA weiter ausgeweitet, verpufft der Liquiditätsvorteil unter Umständen. Zwar können Verluste vorgetragen und mit künftigen Gewinnen verrechnet werden. „Bei progressivem Einkommensteuertarif oder sich ändernden Steuersätzen kann es jedoch sinnvoll sein, die Abschreibungswirkung gezielt zu steuern“, weiß der Steuerberater. Die AfA-Planung sollte daher immer Teil eines steuerlichen Gesamtkonzepts sein.

Zu beachten ist zudem: Entfallen die Voraussetzungen für die verkürzte Nutzungsdauer – etwa durch umfassende Modernisierungen der Immobilie –, kann eine Zuschreibung erforderlich werden. Nutzungsverlängernde Maßnahmen sind dem Finanzamt mitzuteilen.

Was können Sie tun?

Nachweis abgelehnt? Prüfen Sie einen Einspruch!

In offenen Steuerfällen, in denen die Finanzämter ihre Ablehnungen auf die Nachweismethoden gestützt haben, kann sich eine erneute Prüfung lohnen. Die Erfolgsaussichten von Einsprüchen steigen mit der neuen Lage deutlich. Maßgeblich bleibt jedoch, dass der Nachweis sachlich geeignet und nachvollziehbar ist. Hierzu können wir Ihnen eine fundierte Einschätzung geben: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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Foto: Francesco Scatena / AdobeStock