DILL-NEWSLETTER 09/2025: Energetische Sanierung des Eigenheims

Mehr Klarheit für Hausbesitzer beim Steuerbonus

Der Staat fördert energetische Sanierungsmaßnahmen mit einer Steuerermäßigung nach § 35c Einkommensteuergesetz (EStG). Der Steuerbonus gilt für Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden. Das Bundesfinanzministerium hat jetzt eine Neufassung seines Schreibens veröffentlicht, in dem wichtige Einzelfragen geklärt werden.

Wer sein Eigenheim energetisch modernisiert, kann nicht nur Heizkosten sparen, sondern zugleich den Fiskus an den Investitionen beteiligen“, freut sich Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Grundlage hierfür ist § 35c Einkommensteuergesetz (EStG), der eine Steuerermäßigung für bestimmte Maßnahmen vorsieht. In einem aktuellen Schreiben klärt das Bundesfinanzministerium zahlreiche Einzelfragen und sorgt damit für mehr Rechtssicherheit (BMF, Schreiben vom 21. August 2025, Gz. IV C 1 – S 2296-c/00004/018/050).

Eigenheim muss mehr als zehn Jahre alt sein

Begünstigt sind energetische Maßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum, das bei Beginn der Arbeiten älter als zehn Jahre ist. Zu den förderfähigen Maßnahmen zählen etwa

• die Dämmung von Dach oder Fassade,
• die Erneuerung der Heizungsanlage oder
• der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebsoptimierung.

Vermietete Objekte sind ausgeschlossen

Übrigens: Auch Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze können berücksichtigt werden, solange sie vom Eigentümer selbst genutzt werden. „Vermietete Objekte sind hingegen ausgeschlossen“, mahnt Steuerexperte Dill. Insgesamt lassen sich bis zu 20 Prozent der Aufwendungen steuerlich geltend machen, verteilt auf drei Jahre mit einer Staffelung von sieben, sieben und sechs Prozent. „Maximal lassen sich so 40.000 Euro pro Objekt von der Steuer abziehen“, so der Limburger Steuerberater.

Umfeldmaßnahmen können absetzbar sein

Das neue BMF-Schreiben bringt verschiedene Präzisierungen. So wird klargestellt, dass auch so genannte Umfeldmaßnahmen absetzbar sein können. Gemeint sind vorbereitende Arbeiten, die unmittelbar mit der Sanierung zusammenhängen oder deren Energieeffizienz absichern, beispielsweise

• der Gerüstbau,
• die Entsorgung alter Heizungen oder
• die Wiederherstellung von Oberflächen in Innenräumen nach Bauarbeiten.

Förderung kann sogar für die Photovoltaik-Anlage gelten

Auch die Frage der Photovoltaik wird behandelt: „Reine PV-Anlagen sind seit 2022 einkommensteuerbefreit und damit nicht mehr steuerlich abziehbar“, stellt Steuerberater Dill klar. Erfolgt die Installation jedoch im Zuge einer Heizungsmodernisierung, können bestimmte Aufwendungen dennoch einbezogen werden.

Zudem werden Fälle geklärt, in denen ein Gebäude teilweise selbst genutzt und teilweise anderweitig verwendet wird, etwa durch ein häusliches Arbeitszimmer. In diesen Konstellationen ist eine anteilige Aufteilung der Aufwendungen vorzunehmen.

Nachweis nur per amtlicher Musterbescheinigung!

Wichtig ist darüber hinaus, dass Eigentümer ihre Maßnahmen mit den amtlichen Musterbescheinigungen nachweisen. Diese müssen für das jeweilige Jahr passend ausgewählt, vom ausführenden Fachunternehmen ausgestellt und mit der Steuererklärung eingereicht werden. „Ohne eine solche Bescheinigung erkennt das Finanzamt die Kosten nicht an“, warnt der Limburger Steuerfachmann Dill. Aufgepasst: In der Praxis gern eingebrachte Eigenleistungen des Eigentümers bleiben beim Steuerbonus außen vor. Lediglich separat beschaffte Materialien können berücksichtigt werden, wenn ihre Verwendung durch das Fachunternehmen bestätigt wird.

Steuerermäßigung und BEG-Zuschüsse schließen sich gegenseitig aus

Ein weiterer Punkt betrifft das Verhältnis zu anderen Förderprogrammen. Steuerermäßigung und Zuschüsse aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) schließen sich gegenseitig aus. Eigentümer müssen sich also entscheiden, ob sie die steuerliche Förderung oder staatliche Zuschüsse in Anspruch nehmen. „Welche Variante im Einzelfall günstiger ist, hängt von der persönlichen Steuerlast und der Höhe der geplanten Investitionen ab“, erläutert Wolfgang Dill. Wer nur wenig Einkommensteuer zahlt, kann den steuerlichen Vorteil unter Umständen nicht vollständig ausschöpfen, während Zuschüsse unmittelbar wirksam sind.

Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an

Auch die formale Abwicklung sollte beachtet werden. Rechnungen müssen in deutscher Sprache vorliegen, Zahlungen sind auf das Konto des Leistungserbringers zu überweisen. Barzahlungen erkennt das Finanzamt nicht an. Die Steuerermäßigung wird erstmals für das Jahr gewährt, in dem die Maßnahme abgeschlossen und bezahlt wurde, und verteilt sich anschließend auf insgesamt drei Jahre.

Was können Sie tun?

Sprechen Sie im Vorfeld einer Sanierung mit uns über Ihre steuerlichen Möglichkeiten!

Die neuen Vorgaben des BMF sorgen für mehr Klarheit, verlangen aber eine sorgfältige Planung und exakte Umsetzung. Wer Modernisierungen plant, sollte frühzeitig mit uns sprechen, um die steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen und Fallstricke zu vermeiden: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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