DILL-NEWSLETTER 02/2025: Wenn die Grundsteuer-Zahlbescheide kommen

Wie Eigentümer reagieren sollten (und wie besser nicht)

Die Steuerbescheide zur neuen Grundsteuer landen aktuell in immer mehr Briefkästen. Nicht selten lösen die beim Eigentümer einen kleinen Kostenschock aus. Da stellt sich schnell die Frage: Lohnt sich ein Widerspruch?

Seit Anfang 2025 erhalten Grundstückseigentümer ihre Grundsteuerbescheide auf Basis der neuen Grundsteuerwerte von der zuständigen Kommune. „Die Berechnungsgrundlagen basieren auf den durch das Finanzamt festgestellten neuen Grundsteuerwerten, die ab dem Stichtag 1. Januar 2025 anstelle der bisherigen Einheitswerte gelten“, erklärt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg.

Hintergrund der Grundsteuerreform ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018, nach der die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gegen den Gleichheitssatz verstoße und verfassungswidrig sei. Die Bemessungsgrundlage der alten Grundsteuer war zuvor über 60 Jahre lang nicht mehr aktualisiert worden. In dieser Zeit, so das Gericht, hätten sich die Werte der Immobilien aber weiterentwickelt. Mit der Reform sollten Wertverzerrungen beseitigt werden.

Die Steuerbelastung steigt für viele Eigentümer

Der Grundsteuerbescheid ist ein Folgebescheid

Das liegt in der Natur des Grundsteuerbescheids. Er ist nämlich ein Folgebescheid des Grundsteuerwertbescheids und des Bescheids über den Grundsteuermessbetrag. Beide wurden bereits – oft zeitgleich – größtenteils im Jahr 2023 verschickt. „Wer damals keinen Widerspruch eingelegt hat (siehe dazu Kasten unten), kann nun beim Grundsteuerbescheid der Kommune in der Regel leider nichts mehr tun“, bedauert Steuerberater Dill. Denn es handelt sich dabei eben nur um einen Folgebescheid der beiden anderen genannten Bescheide. „Die Feststellung des steuerlichen Wertes und des Messbetrags können dadurch nicht mehr infrage gestellt werden“, so der Limburger Steuerfachmann. Hinzu kommt, dass ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid nicht nur oft aussichtslos, sondern in der Regel auch noch gebührenpflichtig ist.

„Eigentümer sollten ihren Grundsteuerbescheid aber kritisch prüfen“, rät Steuerberater Dill. Ein besonderes Augenmerk sollten sie dabei auf folgende Punkte legen:

• Stimmen die Angaben zur Immobilie?
• Wurden die Angaben aus dem vorangegangenen Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid richtig übernommen?
• Wurde der Messbetrag mit dem korrekten, von der Kommune festgelegten Hebesatz multipliziert?

Falls dabei ein Fehler auffällt, muss innerhalb eines Monats Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid eingelegt werden. Wichtig: Ein solcher Widerspruch hat keine aufschiebende Wirkung. „Die neue Grundsteuer muss dann zunächst trotzdem bezahlt werden“, mahnt Wolfgang Dill. Falls sich etwas an der Bewertung ändert, gilt das in der Folge automatisch auch für Zahl- und Folgebescheide.

Bei Rückfragen zu den Bescheiden unterscheiden sich die Zuständigkeiten wie folgt:

• Fragen zum Grundsteuerbescheid (etwa zu Zahlung, Hebesatz oder Erlass der Grundsteuer) beantwortet die Stadt- oder Verbandsgemeindeverwaltung. Die Kontaktdaten können Sie dem Grundsteuerbescheid entnehmen.
• Fragen zum Grundsteuerwert oder Grundsteuermessbetrag richten Sie bitte schriftlich an das für das Grundstück zuständige Finanzamt (Lagefinanzamt). Die Kontaktdaten finden Sie auf den entsprechenden Bescheiden.

Fälligkeitstermine der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird nach § 28 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes (GrStG) grundsätzlich zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Fällt der Fälligkeitstag auf einen Sonntag, einen staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, tritt die Fälligkeit erst am nächsten Werktag ein. Aufgepasst: Sollte per 15. Februar 2025 keine Zahlung angefordert worden sein, bedeutet dies keinen Erlass! Der Betrag für das 1. Quartal wird dann später nachgefordert.

Der Hebesatz der Gemeinde – künftig „gesplittet“?

Eine Frage bleibt vielerorts nach wie vor offen: Es gibt noch einige Gemeinden, die ihren Hebesatz noch nicht an die neue Grundsteuer angepasst haben. Eine Ursache dafür kann die von einigen Bundesländern eingeführte oder geplante Öffnungsklausel für so genannte gesplittete Hebesätze sein. „Damit könnten die Gemeinden unterschiedliche Steuersätze für Wohngrundstücke und Gewerbegrundstücke einführen“, erläutert Steuerberater Dill. Denn die Praxis zeigt, dass es nach der Grundsteuer-Reform oft zu einer Belastungsverschiebung von Gewerbegrundstücken hin zu Wohngrundstücken kommt. Einige Bundesländer haben dies übrigens dadurch aufgefangen, dass sie abweichende Steuermessbeträge für Wohngrundstücke und Nichtwohngrundstücke bestimmt haben.

Andere Länder – darunter Nordrhein-Westfalen und künftig wohl auch Rheinland-Pfalz – schieben die Verantwortung allein den Kommunen zu. Ob sie von den (bürokratisch aufwändigeren) gesplitteten Hebesätzen Gebrauch machen will, muss dann jede Gemeinde selbst entscheiden. Sie bestimmt jedenfalls, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags die Grundsteuer zu erheben ist (Hebesatz). Dafür gibt es übrigens keine gesetzlich bestimmte Höchstgrenze.

Erhöhung der Hebesätze für das laufende Jahr noch bis zum 30. Juni möglich

Laut § 25 Abs. 3 GrStG kann der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung des Hebesatzes (ob nun Erhöhung oder Senkung) noch bis zum 30. Juni eines Kalenderjahrs mit Wirkung zum Beginn dieses Kalenderjahrs gefasst werden. Sogar nach dem 30. Juni kann es theoretisch noch zu einer rückwirkenden Änderung des Hebesatzes kommen. Dann darf dieser aber nur noch gesenkt werden – was wohl nirgendwo zu erwarten sein dürfte.

Was passiert mit eingelegten Einsprüchen?

Sollte man seinerzeit einen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid bzw. den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag eingelegt haben, wurden diese oft abgelehnt. Dagegen wäre nur eine Klage möglich gewesen, die innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe hätte eingelegt werden müssen. In einigen Bundesländern, in denen das so genannte Bundesmodell der Grundsteuer gilt, laufen jedoch von Haus & Grund Deutschland und dem Bund der Steuerzahler begleitete Musterklagen. Vor diesem Hintergrund haben viele Finanzämter Einspruchsverfahren nicht weiter betrieben. Hier gilt es letztlich die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts abzuwarten.

Was können Sie tun?

Gleichen Sie alle Bescheide rund um die Grundsteuer genau ab!

Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid macht nur Sinn, wenn die Berechnung falsch ist. Dazu sollten Sie ihn mit dem zuvor erhaltenen Grundsteuerwertbescheid und dem Bescheid über den Grundsteuermessbetrag abgleichen. Falls Sie eine drastisch erhöhte Grundsteuer vor Zahlungsprobleme stellt, lohnt sich unter Umständen ein Erlass- oder Stundungsantrag. Wir beraten Sie gerne: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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