DILL-NEWSLETTER 07/2025: Finanzverwaltung überarbeitet Schreiben zu Instandhaltung und Modernisierung

Neue Grundsätze sollen mehr Klarheit schaffen

Die Finanzverwaltung plant, ihre Grundsätze zur Abgrenzung von Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie zu Erhaltungsaufwendungen bei Mietobjekten umfangreich zu überarbeiten. Hierfür wurde den Verbänden ein Entwurf für eine Neufassung des BMF-Schreibens zur Stellungnahme vorgelegt.

Ziel ist es, die bestehenden Regelungen, die bislang hauptsächlich im Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 18. Juli 2003 sowie ergänzend im Schreiben vom 20. Oktober 2017 enthalten sind, zu aktualisieren und an die aktuelle Rechtsprechung sowie an neue Entwicklungen anzupassen. Die Verbände konnten zum Entwurf der Neufassung des BMF-Schreibens Stellungnahmen abgeben.

„Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten und Herstellungskosten sind bei der Instandsetzung und Modernisierung von vermieteten Gebäuden von enormer steuerlicher Bedeutung“, sagt Steuerberater Wolfgang Dill. Erhaltungsaufwendungen sind sofort in voller Höhe steuerlich abzugsfähig. Dagegen erhöhen Anschaffungskosten und Herstellungskosten die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA). „Daher müssen sie über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt abgeschrieben werden, was steuerlich oft weniger attraktiv ist“, weiß der Steuerexperte.

Wichtig: Erhaltungsaufwendungen können nur dann als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie 15% (netto) der Gebäudeanschaffungskosten innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten. „Liegt die Investition oberhalb dieser Grenze, wertet der Fiskus die Investition als anschaffungsnahe Herstellungskosten“, warnt der Limburger Steuerberater.

Verband fordert, den Begriff „Luxussanierungen“ anders definieren

Unter anderem hat der Deutsche Steuerberaterverband e.V. (DStV) den BMF-Entwurf geprüft. Der Verband lobt die Struktur und die verständlichen, in der Praxis sehr nützlichen, Erläuterungen des Schreibens. Ebenfalls positiv wertet er die Berücksichtigung der aktuellen BFH Rechtsprechung.

Dennoch sieht der DStV Verbesserungsbedarf. Der Standard eines Gebäudes spiele eine zentrale Rolle bei der Beurteilung, ob ein Erhaltungsaufwand vorliegt. Der Verband empfiehlt, die im Entwurf genannten Beispiele für besonders hohe Ausstattungsstandards zu überdenken. Ein sehr hoher Standard sollte nur in Ausnahmefällen festgestellt werden.

Eine Sanierung, bei der alte Technik durch zeitgemäße ausgetauscht wird, sieht der DStV nicht als „Luxussanierung“ an. So werde in dem Schreiben in den Bereichen Heizungs- und Elektroinstallation etwa Smart-Home-Technik explizit als „sehr anspruchsvoller Standard“ eingestuft. Dabei sei diese aufgrund des technischen Fortschritts heutzutage oft zu geringen Preisen erhältlich und werde sich am Markt immer mehr durchsetzen.

Hoher bürokratischer Aufwand für kleinere Vermieter

Außerdem kritisiert der DStV die hohen Anforderungen an die Dokumentation der Aufwendungen für Baumaßnahmen, die von Steuerpflichtigen und Unternehmen erfüllt werden müssen. Denn die Steuerpflichtigen hätten oft keinen Zugang zu den geforderten detaillierten Nachweisen. Besonders kleinere Vermieter oder private Eigentümer sind nach Einschätzung der Verbandsexperten durch die Nachweispflichten überfordert. Daher brauche es an dieser Stelle weitere Vereinfachungen.

Verbesserungsvorschläge vom Bund Steuerzahler Deutschland e.V.

Der Bund der Steuerzahler Deutschland e.V. (BdSt) begrüßt die Überarbeitung und Neufassung des BMF-Schreibens ebenfalls grundsätzlich. Doch auch diese Steuerexperten haben Verbesserungsvorschläge.

Verpflichtende und freiwillige Maßnahmen deutlicher abgrenzen

So fordert der BdSt eine deutlichere Abgrenzung zwischen verpflichtenden Maßnahmen, die der Wiederherstellung und Erhaltung des Standards einer Immobilie dienen, und solchen, die die Immobilie aufwerten. Erstere sollten als sofort abziehbare Aufwendungen anerkannt werden. Zudem sei die Unterscheidung zwischen freiwilligen und verpflichtenden Investitionen nach dem Kauf kritisch, da die Behandlung dieser Kosten als anschaffungsnahe Aufwendungen die Investitionsbereitschaft der Eigentümer hemme.

Daher empfiehlt der BdSt, die bisherige Grenze von 15 Prozent der Anschaffungskosten innerhalb von drei Jahren aufzuheben oder großzügig zu erweitern. Es entstehe ein erheblicher Liquiditätsverlust für Eigentümer, wenn die Investitionen in den ersten drei Jahren nicht als Erhaltungskosten zugelassen werden.

Der BdSt verlangt außerdem, alle (freiwilligen) energetischen Maßnahmen und Klimaschutzmaßnahmen sofort abziehbar zu machen, unabhängig vom Zeitpunkt. Zudem solle der Prozentsatz für Standardmaßnahmen von 15 auf 30 Prozent erhöht werden, um Investitionen zu fördern. Schönheitsreparaturen sollten immer sofort abziehbar sein, um die Investitionsbereitschaft der Vermieter zu steigern.

Weiterhin bestehen für den BdSt Unklarheiten beim teilentgeltlichen Erwerb einer Immobilie. Hierzu fehlen noch Ausführungen im Entwurf des BMF-Schreibens. Diskussionen gibt es regelmäßig auch, wenn im Rahmen des 3-Jahreszeitraums eine Immobilie vererbt wird. Der Erbe muss sich regelmäßig an die Frist des Erblassers halten. Dies würde, so der BdSt, weiteren Investitionen der Erben im Weg stehen.

Digitalisierung vorantreiben

Der BdSt ist wie der DStV der Meinung, dass bestimmte Maßnahmen mittlerweile üblich sind und daher nicht – wie im BMF-Entwurf vorgesehen – als „Luxusstandard“ gelten sollten. Exemplarisch genannt werden LED-Beleuchtung oder Smart-Home-Technik. Zumal die Aufwendungen hier eher gering seien und daher zum Standard gehörend. Luxus wären aus Sicht des BdSt „eher Maßnahmen wie vergoldete Wasserhähne oder Fußbodenbelege, die ggf. einen qm-Preis von 100 Euro übersteigen“.

Darüber hinaus werde der Einbau zusätzlicher Steckdosen und Netzwerkkabel fälschlicherweise als Maßnahme zur Standardhebung dargestellt. Tatsächlich aber seien diese notwendig, um die Digitalisierung speziell in Haushalten und in Deutschland allgemein voranzutreiben.

Was können Sie tun?

Warten Sie nach dem Kauf einer Immobilie falls möglich mit größeren Investitionen!

Auch mit den neuen Regeln bleibt es wohl dabei: Auf anschaffungsnahe Aufwendungen gibt es eine Steuererstattung erst über den Abschreibungszeitraum von rund 50 Jahren. Das heißt: weniger Steuervorteil. Auf Erhaltungsaufwendungen gibt es dagegen bereits kurzfristig eine (deutlich höhere) Steuererstattung.

Käufer von Bestandsimmobilien sollten daher mit größeren Investitionen möglichst zuwarten – oder darauf achten, dass sie 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht überschreiten. Wir beraten Sie gerne und besprechen mit Ihnen auch Ihr Finanzierungskonzept für den Immobilienkauf. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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