DILL-NEWSLETTER 07/2023: Verkehrswert von unbebauten und bebauten Grundstücken

Wahlfreiheit bei der Wertermittlung?

Die vollständig neu konzipierte Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) trat zwar bereits zum 1. Januar 2022 in Kraft. Aber erst jetzt hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen hierzu einen Entwurf für Muster-Anwendungshinweise (ImmoWertA) veröffentlicht.

„Mit der neuen Verordnung soll vor allem besser als zuvor sichergestellt werden, dass insbesondere die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt“, erklärt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Die Muster-Anwendungshinweise enthalten ergänzende Hinweise für die Ermittlung des Verkehrswerts von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken und für die Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten.

Viele Herausforderungen bei der Immobilien-Bewertung

Das Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) begrüßt die Anwendungshinweise zwar als hilfreich. Die Bewertung von Immobilienvermögen stelle aber gerade bei der Bilanzierung häufig eine sehr große Herausforderung dar, heißt es in einer Stellungnahme des Instituts. Daher fordert das IDW, dass auch andere Wertermittlungsverfahren ohne Einschränkungen zugelassen werden sollten, um die Wahlmöglichkeiten bei der Bestimmung des Verkehrswerts zu erweitern.

„Aktuell sieht die ImmoWertV nur bestimmte normierte Verfahren zur Wertermittlung vor“, erklärt Steuerexperte Dill. Dies sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren (gemäß § 6 Abs. 1 ImmoWertV). Das IDW betont die Notwendigkeit einer angemessenen Wahl des Bewertungsverfahrens und ausreichender Daten für die Wertermittlung. Die Experten schlagen daher vor, bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens gewisse Freiheiten einzuräumen. Es sollten auch andere, nicht normierte Verfahren neben den explizit in der ImmoWertV genannten zugelassen werden, fordern sie.

Anders als andere Vermögensgegenstände zeichne sich eine Immobilie schließlich durch ihre Einzigartigkeit aus, sodass eine Wertermittlung über reine marktorientierte Verfahren große Herausforderungen bezüglich der Vergleichbarkeit aufwirft, begründet das IDW seine Forderung. Als Beispiel für eine weitere Möglichkeit nennt das IDW das so genannte Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren. Insbesondere Unternehmen, die nach den internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS bilanzieren, nutzen dieses Verfahren häufig zur Wertermittlung von Immobilien.

Entwurf zunächst in weiterer Abstimmungsphase

Der Entwurf der ImmoWertA wurde von einer Arbeitsgruppe erstellt und wird nun zur abschließenden Beteiligung von Ländern und Verbänden freigegeben. Die ImmoWertA sollen als Muster für entprechende Erlasse der zuständigen Landesbehörden dienen und allen in der Wertermittlung Tätigen empfohlen werden. „Damit ist wohl nicht vor dem Herbst 2023 zu rechnen“, so Steuerberater Dill abschließend.

Was können Sie tun?

Wählen Sie stets das passende Verfahren!

Die Wahl des Wertermittlungsverfahren muss in der Regel stets begründet werden. Wir erklären Ihnen gerne die Vor- und Nachteile der verschiedenen Methoden und zeigen Ihnen Ihre Alternativen auf: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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