DILL-NEWSLETTER 01/2023: Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für Zwecke der AfA

Viel Freiraum bei der Wertermittlung einer Immobilie

Die Anschaffungskosten einer Immobilie lassen sich im Rahmen der Gebäude-AfA steuerlich geltend machen. Für die konkrete Ermittlung des Gebäudewerts bieten sich verschiedene Methoden an – bei der Auswahl räumt der Bundesfinanzhof Käufern nun viel Freiraum ein.

Wurde für die Anschaffung eines Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt, muss der Käufer den Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA (Absetzung für Abnutzungen) aufteilen. „Konkret geht es darum, Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln“, erläutert Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Im Anschluss werden die Gesamtkosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufgeteilt. Denn: „Nur der Gebäudeanteil lässt sich im Rahmen der AfA steuerlich geltend machen“, so Steuerexperte Dill.

Arbeitshilfe nicht immer praxistauglich

Für das korrekte Vorgehen bietet das Bundesfinanzministerium eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ an. Diese orientiert sich an einem typisierten Verfahren unter Anwendung bekannter Ausgangsdaten (wie etwa dem Bodenrichtwert oder dem Baujahr der Immobilie) und wird in der Regel vom Finanzamt zugrunde gelegt. „Wenig verwunderlich, dass das nicht immer den individuellen Gegebenheiten der Immobilie entspricht“, weiß Steuerberater Dill. Dann bleibt es dem Steuerpflichtigen überlassen, abweichende Werte mit einem Gutachten zu belegen.

Erfreuliche Entscheidung für Immobilienkäufer

Vor dem Bundesfinanzhof stritt nun die Käuferin einer Eigentumswohnung mit dem zuständigen Finanzamt über die von ihr vorgenommene Aufteilung des Kaufpreises (BFH, Urteil vom 20. September 2022, Az. IX R 12/21; veröffentlicht am 15. Dezember 2022). In dem Fall ging es explizit nicht um die genannte Arbeitshilfe, sondern „um die Frage, welche Gutachtenmethode für die Wertermittlung zur Anwendung kommen darf und damit die Grundlage für die Aufteilung legt“, so Steuerberater Dill.

Die obersten deutschen Finanzrichter kamen dabei zu einer in seinen Augen für alle Immobilienkäufer höchst erfreulichen und pragmatischen Entscheidung. Zunächst stellte der BFH wenig überraschend klar, dass für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herangezogen werden kann. Diese sieht verschiedene Wertermittlungsverfahren vor: das Ertragswert-, das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren.

Kein Vorrang für ein bestimmtes Wertermittlungsverfahren

Welches der Verfahren anzuwenden ist, muss nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls entschieden werden. Die Wahl der Ermittlungsmethode entziehe sich einer Verallgemeinerung; ein Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren für bestimmte Gebäudearten bestehe jedenfalls nicht, lautete das zunächst vielleicht unspektakulär klingende Urteil des BFH.

„In der Praxis bedeutet es aber eine enorme Vereinfachung für Immobilienkäufer“, so Steuerexperte Dill. Denn das Finanzamt muss im Zweifel eine gut begründete Wahl des Steuerpflichtigen für ein bestimmtes Gutachtenverfahren akzeptieren. Auch können unter Umständen bereits vor dem Kauf eingeholte Gutachten herangezogen werden.

Was können Sie tun?

Sparen Sie sich Ärger und vereinbaren Sie die Aufteilung bereits im Kaufvertrag!

Hilfreich ist es, wenn bereits der Kaufvertrag für die Immobilie eine plausible Aufteilung in Gebäude- und Bodenwert enthält. Sollten Sie dies versäumt haben oder es nicht möglich gewesen sein, beraten wir Sie gerne zu den Möglichkeiten der Wertermittlung: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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