DILL-NEWSLETTER 10/2022: Überführung eines Wirtschaftsguts vom Betriebs- ins Privatvermögen

Sanierungsaufwendungen waren sofort abziehbar

Beim Erwerb einer Immobilie stehen oft erst einmal umfassende Sanierungsarbeiten an. Doch handelt es sich bei den Ausgaben hierfür um Erhaltungsaufwand oder um anschaffungsnahe Herstellungskosten? An dieser Frage entzündet sich oft Streit mit dem Finanzamt. In einem aktuellen Fall stellte sich der Bundesfinanzhof nun auf die Seite des Steuerpflichtigen.

In dem Fall ging es um einen Landwirt, zu dessen Hofstelle eine vermietete Wohnung im Betriebsvermögen gehörte. Im Jahr 2011 entnahm er diese Wohnung dem Betriebsvermögen und überführte sie in sein Privatvermögen. Ihr Gebäudeteilwert betrug rund 50.000 Euro. In den folgenden drei Jahren sanierte und modernisierte der Eigentümer die Wohnung aufwendig, die Gesamtausgaben hierfür lagen weit über dem Gebäudeteilwert. Die Ausgaben machte er als Erhaltungsaufwand geltend.

Das Finanzamt meinte, dies sei so nicht möglich. Vielmehr lägen anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) vor. Diese könnten bei der Ermittlung der Vermietungseinkünfte lediglich im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Objekts verteilt steuerlich geltend gemacht werden. Der Landwirt klagte gegen diese für ihn steuerlich ungünstige Auffassung – und bekam vom Bundesfinanzhof letztlich Recht (BFH, Urteil vom 3. Mai 2022, Az. IX R 7/21).

Es fehlt sowohl an einer Gegenleistung als auch an einem Rechtsträgerwechsel

Sowohl das Finanzamt als auch das zuvor angerufene Finanzgericht Köln hatten die Aufwendungen für die Baumaßnahmen zu Unrecht als anschaffungsnahe Herstellungskosten beurteilt. Eine Entnahme der Wohnung aus dem Betriebsvermögen sei nämlich überhaupt keine Anschaffung im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, stellten die BFH-Richter klar. Es fehle sowohl an der für eine entsprechende Anschaffung notwendigen Gegenleistung als auch an einem Rechtsträgerwechsel. Dies gelte zumindest dann, wenn das Wirtschaftsgut in das Privatvermögen desselben Steuerpflichtigen überführt werde. Der zuvor genannte Paragraf stelle die Überführung eines Wirtschaftsguts in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen im Wege der Entnahme nicht durch Fiktion einer Anschaffung gleich.

Ganz entschieden ist die Sache aber noch nicht. Der Bundesfinanzhof verwies den Fall zurück an das Finanzgericht. „Hier muss nun geklärt werden, ob die Sanierungsaufwendungen für manche der Baumaßnahmen möglicherweise Herstellungskosten im Sinne des Handelsgesetzbuchs darstellen“, berichtet Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Diese wären ebenfalls lediglich im Wege der AfA zu berücksichtigen.

Besondere Sachlage im Blick behalten

Der BFH-Entscheidung lag eine besondere Fallkonstellation zugrunde, eben die Überführung aus dem (eigenen) Betriebs- in das Privatvermögen. „Anders sieht die Sache ohnehin aus, wenn etwa ein Käufer eine ,normale‘ Mietwohnung käuflich erwirbt und anschließend saniert“, mahnt Steuerexperte Dill. Zwar könnten einige Kosten hierfür in bestimmten Grenzen als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden. „Das gilt vor allem für Schönheitsreparaturen“, erklärt der Limburger Steuerberater. Werden aber innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die 15% der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen, darf das Finanzamt von so genannten anschaffungsnahen Herstellungskosten ausgehen. Dann kommt nur noch eine (deutlich ungünstigere) Abschreibung der Aufwendungen nach den AfA-Regelungen in Frage.

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