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„Anschaffungsnahe“ Herstellungskosten: Schönheitsreparaturen inklusive

NEWSLETTER 9/2016: Werbungskosten oder „anschaffungsnahe“ Herstellungskosten?

Schönheitsreparaturen nach dem Immobilienkauf


„Anschaffungsnahe“ Herstellungskosten: Fürs Finanzamt sind Schönheitsreparaturen inklusiveNach dem Erwerb einer Immobilie steht oft erstmal eine umfassende Sanierung bzw. ein Umbau an, wozu auch Schönheitsreparaturen zählen können. Wer dabei steuerlich bestmöglich profitieren will, muss aber gut aufpassen. Das zeigen nun auch drei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofs, die sich mit Schönheitsreparaturen direkt nach dem Kauf einer Immobilie befassen.

„Wer eine Bestandsimmobilie zu Vermietungszwecken kauft, wird diese in der Regel erst einmal auf Vordermann bringen wollen – oder  sogar müssen“, weiß Wolfgang Dill. Hier gilt es aber aufzupassen, warnt der Steuerberater aus Limburg: Zwar könnten einige Kosten hierfür in bestimmten Grenzen als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden. „Das gilt vor allem für Schönheitsreparaturen“, so der Steuerexperte. Werden aber innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die 15% der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen, geht das Finanzamt von so genannten anschaffungsnahen Herstellungskosten aus. So steht‘s in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). Dann kommt nur noch eine (deutlich ungünstigere) Abschreibung der Aufwendungen nach den AfA-Regelungen in Frage.

Alle Maßnahmen werden am Schluss zusammengezählt

So weit, so gut – bzw. schlecht. „Denn in der Praxis sind nach dem Kauf der Immobilie oft gleich mehrere Maßnahmen gleichzeitig notwendig“, gibt Steuerberater Dill zu bedenken. Zum einen aufwendigere Sanierungsmaßnahmen, zum anderen „klassische“ Schönheitsreparaturen. Der Bundesfinanzhof musste sich nun in gleich drei Fällen mit der Frage auseinandersetzen, wie solche in einem „Abwasch“ erledigten Maßnahmen steuerlich betrachtet werden müssen (BFH, Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15 (s. hierzu Kasten unten) und Az. IX R 22/15, veröffentlicht am 28. September 2016).

In den Streitfällen hatten die Käufer von Immobilien in zeitlicher Nähe zur Anschaffung die Objekte umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. Wände eingezogen, Bäder erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Käufer machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15% der Anschaffungskosten der Immobilie überstiegen, ging das Finanzamt von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus. „Entsprechend könnten die Kosten nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt steuerlich geltend gemacht werden“, erklärt Steuerexperte Dill. Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2% pro Jahr steuermindernd auswirken.

Tapezieren nach dem Kauf gehört zur Instandhaltung

Hiergegen klagten die Käufer. Sie machten geltend, dass jedenfalls die Aufwendungen für reine Schönheitsreparaturen (wie etwa für das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden müssten. Kosten für Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht – zusammen mit anderen Kosten der Sanierung – als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ anzusehen, sondern dürften als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Dem widersprach der BFH. Nach seinen Urteilen gehören auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das Gebäude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es über den ursprünglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG.

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Handelsrecht hilft auch nicht weiter

„Betriebsbereiter Zustand“ dank Fenstertausch?

FenstertauschEin Ehepaar erwarb ein Einfamilienhaus, um es später zu vermieten. Der Preis betrug rund 130.000 Euro. Unmittelbar nach dem Kauf führten die Eheleute Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen durch.

Unter anderem ließen sie sämtliche Fenster der Immobilie austauschen. Hierfür waren rund 18.000 Euro fällig. Darüber hinaus führten sie weitere Sanierungsarbeiten durch, für die knapp 17.000 Euro anfielen. Insgesamt kosteten die Maßnahmen also gut 35.000 Euro und damit mehr als 15% des Kaufpreises für das Haus. Dadurch war ein Werbungskostenabzug eigentlich ausgeschlossen.

Deshalb behandelte das Paar die für den Fenstertausch angefallenen Aufwendungen als Anschaffungskosten gemäß § 255 Handelsgesetzbuch (HGB). Daher seien sie bereits zu aktivieren. Schließlich habe erst der Fenstertausch den Vermögensgegenstand (die Immobilie) in einen betriebsbereiten Zustand versetzt. Für die übrigen Sanierungskosten (die weniger als 15% des Kaufpreises ausmachten) setzte das Paar dagegen den Werbungskostenabzug an.

Diesen Kniff ließ der Bundesfinanzhof nicht gelten (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016, Az. IX R 15/15, veröffentlicht am 28. September 2016). Die Aufwendungen seien im Zusammhang zu sehen und daher insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu bewerten. Deshalb kam nur die Absetzung für Abnutzung (AfA) in Frage.

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Was können Sie tun?

Rechnen Sie als Immobilienkäufer auch bei Sanierungsmaßnahmen gut nach

Nach den Urteilen des Bundesfinanzhofs müssen nunmehr grundsätzlich sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen zusammengerechnet werden, die im Rahmen einer Sanierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Eine steuersparende Aufteilung der Gesamtkosten ist nicht zulässig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten 15% der Anschaffungskosten der Immobilie (ohne den Grund-und-Boden-Anteil!), kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben werden. Möglicherweise könnte es sich also lohnen, mit bestimmten Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen ein wenig zu warten. Wir helfen Immobilienkäufern dabei, die in Ihrem Einzelfall beste steuerliche Lösung zu finden: kontakt/at/steuerberater-dill.de