Wertminderung bei Grundsteuer zu gering
DILL-NEWSLETTER 07/2022: Einheitswert als Bemessungsgrundlage für Haus in Flughafennähe
Wertminderung bei Grundsteuer zu gering
Aktuell sind Millionen von Eigentümern mit der Feststellungserklärung zur Grundsteuer beschäftigt. Die Frist dafür läuft noch bis zum 31. Oktober 2022. Nicht vergessen werden sollten dabei Faktoren, die den Wert des eigenen Grundstücks eventuell mindern. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs zum noch bis 2025 geltenden Einheitswert.
Zum Hintergrund: „Die Grundsteuer wird noch bis 2025 anhand des so genannten Einheitswerts errechnet“, erklärt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Noch bis 2025 bildet also dieser Einheitswert die Bemessungsgrundlage, um den Wert eines unbebauten oder bebauten Grundstücks zu bestimmen und daraus die entsprechenden Steuern abzuleiten.
Finanzamt muss wertmindernde Faktoren berücksichtigen
„Dieser Wert kann sich nach dem Bewertungsgesetz allerdings verringern, wenn ein Gebäude aufgrund seiner Lage im Wert gemindert ist“, sagt Steuerexperte Dill. Dazu zählt beispielsweise eine ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm. „Solche Faktoren berücksichtigt das Finanzamt dann durch einen Abschlag vom Grundstückswert“, so der Limburger Steuerberater.
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Interessant ist in diesem Zusammenhang ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteil vom 2. März 2022, Az. II B 39/21). Hier hatten sich Hausbesitzer aus Nordrhein-Westfalen gegen die (als zu gering empfundene) Höhe des Abschlags gewehrt. Ihr 2012 neu errichtetes Einfamilienhaus lag in der Nähe des Düsseldorfer Flughafens. Die Immobilie befand sich nach der dort geltenden Fluglärmschutzverordnung in der so genannten „Tag-Schutzzone 2“ mit einem Dauerschallpegel zwischen 60 und 65 dB (A).
Schwarzer Schmutz-Film auf den Fensterbänken
Das Finanzamt berücksichtigte bei der Einheitswertermittlung wegen der flughafennahen Lage nur einen Abschlag von 5% vom Gebäudewert. Die Hausbesitzer klagten gegen den Einheitswert- und Grundsteuermessbetragsbescheid. Sie machten geltend, dass für ihr Haus ein deutlich höherer Abschlag zu gewähren sei. Ihrer Meinung nach sei für Immobilien in Flughafennähe mit einer Kaufpreisminderung von mindestens 30 % zu rechnen. Zum einen sei der Fluglärm in den letzten Jahren erheblich gestiegen, zum anderen würden Abgase und Kerosinausdünstungen zu deutlichen Einschränkungen führen. Auf den Fensterbänken bilde sich ein schwarzer Film, die Benutzung des Gartens sei praktisch unmöglich.
Feinstaub bislang überhaupt nicht berücksichtigt
Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage zunächst ab und verwies darauf, dass es ausreichend sei, für die Flughafennähe einen 5-%-Abschlag zu gewähren. Der BFH hob das Urteil jedoch auf und verwies die Sache zurück an das Finanzgericht. „Nach Auffassung der Bundesrichter sei bislang lediglich ein Abschlag für Lärmbelastung erörtert worden“, erläutert Steuerberater Dill. „Es müsse aber auch die Belastung durch Abgase und Kerosinausdünstungen in den Abschlag ,eingearbeitet’ werden“, zeigt sich der Steuerexperte positiv überrascht von dem Urteil. Angesichts des seit Jahrzehnten zunehmenden Flugverkehrs und der vergleichsweise neuen Sensibilisierung der Öffentlichkeit für die gesundheitliche Belastung durch Feinstaub könne der 5-%-Abschlag deutlich zu niedrig angesetzt sein.
Worauf bei der Abgabe der Feststellungserklärung zu achten ist
Nun spielt der Einheitswert nach Abschluss der Grundsteuer-Reform ab 2025 zwar keine Rolle mehr. Dennoch zeigt das Urteil, dass viele Faktoren Einfluss auf die (Neu-)Bewertung eines Grundstücks nehmen können. Diese sollten Eigentümer in jedem Fall vor Abgabe ihrer Feststellungserklärung bedenken und gleich geltend machen. Ansonsten gilt: „Wer später mit der Bewertung des Finanzamtes nicht einverstanden ist, muss innerhalb eines Monats Einspruch gegen dessen Grundsteuerwertbescheid einlegen“, mahnt Steuerberater Dill.
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Fotos: Steve Mann/ alle AdobeStock