DILL-NEWSLETTER 07/2026: Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

Bundesfinanzhof stärkt Gutachterausschüsse

Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs stärkt die Bedeutung der Gutachterausschüsse und setzt zugleich enge Grenzen für eine gerichtliche Überprüfung der Vergleichspreise. Das hat Folgen für die steuerliche Bewertung einer Immobilie, vor allem bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern.

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, muss sich auch mit deren steuerlicher Bewertung befassen. In der Praxis kommt gerade bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern meist das Vergleichswertverfahren zur Anwendung (nach § 182 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes – BewG). „Dabei stützt sich die Finanzverwaltung auf Vergleichspreise, die von den Gutachterausschüssen ermittelt werden“, weiß Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Der auf diese Weise festgestellte Grundbesitzwert beeinflusst unmittelbar die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.

„Das Vergleichswertverfahren ist für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser gesetzlich vorgesehen. Erst wenn keine geeigneten Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren vorliegen, darf ausnahmsweise das Sachwertverfahren angewendet werden“, erläutert Steuerexperte Dill. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs stärkt nun die Bedeutung der Gutachterausschüsse und setzt zugleich enge Grenzen für eine gerichtliche Überprüfung der Vergleichspreise (BFH, Urteil vom 11. März 2026, Az. II R 6/23).

Grundlage waren 20 Vergleichspreise

Im entschiedenen Fall hatten Erben die Bewertung einer Eigentumswohnung angegriffen. Das Finanzamt setzte den Grundbesitzwert auf Grundlage von 20 Vergleichspreisen des zuständigen Gutachterausschusses mit 186.000 Euro an. Die herangezogenen Vergleichspreise stammten aus Verkäufen ähnlicher Objekte. Sie reichten von 114.000 bis 254.000 Euro. Daraus bildete der Ausschuss einen Durchschnittswert.

Die Kläger hielten die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Bildung des Durchschnittswerts für fehlerhaft. Sie wollten stattdessen eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren erreichen, das zu einem deutlich niedrigeren Wert geführt hätte.

Der BFH wies die Revision jedoch zurück. Nach Auffassung des Gerichts sind die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich maßgeblich. Hintergrund ist die besondere Sach- und Fachkunde der Ausschüsse sowie ihre Ortskenntnis und Erfahrung bei der Wertermittlung. Da sie als unabhängige, gesetzlich eingerichtete Gremien tätig werden, bestehen gegen ihren Vorrang keine rechtsstaatlichen Bedenken.

Überprüfung nur bei konkreten Anhaltspunkten

Von besonderer praktischer Bedeutung ist die Aussage des BFH zur gerichtlichen Kontrolle. Finanzgerichte dürfen die Vergleichspreise grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung ihrer Entscheidung zugrunde legen. „Eine Überprüfung kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für Verfahrensfehler oder offensichtliche Unrichtigkeiten bei der Ermittlung der Vergleichspreise vorliegen oder solche substantiiert dargelegt werden“, sagt Steuerberater Dill.

Hierzu zählen beispielsweise Verstöße gegen gesetzliche Bewertungsregeln, Fehler bei der Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung oder sachfremde Erwägungen bei der Wertermittlung. Bloße Zweifel an der Wertermittlung oder der Wunsch nach einer günstigeren Bewertungsmethode reichen dagegen nicht aus.

Gutachten bleibt der wichtigste Ausweg

„Für Steuerpflichtige bedeutet das Urteil allerdings nicht, dass sie schutzlos gegen aus ihrer Sicht zu hohe Immobilienwerte sind“, beruhigt der Limburger Steuerfachmann Dill. Das Bewertungsgesetz eröffnet weiterhin die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert der Immobilie nachzuweisen (gemäß § 198 Abs. 1 BewG). Der BFH stellt ausdrücklich klar, dass diese gesetzliche Nachweismöglichkeit durch das Urteil nicht eingeschränkt wird.

Der Nachweis gelingt in der Regel durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten. Wer lediglich die Arbeit des Gutachterausschusses kritisiert, ohne konkrete Fehler nachzuweisen, wird künftig jedoch deutlich geringere Erfolgsaussichten haben.

Was können Sie tun?

Legen Sie Ihre Zweifel an der Immobilienbewertung substantiiert dar!

Wer die vom Finanzamt angesetzte Immobilienbewertung für zu hoch hält, sollte nicht allein die Vergleichspreise des Gutachterausschusses angreifen. Erfolgversprechender ist häufig der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten. In der Praxis dürfte eine erfolgreiche Anfechtung künftig vor allem dann in Betracht kommen, wenn etwa veraltete Vergleichspreise oder nachvollziehbare Fehler bei deren Ermittlung vorliegen. Wir beraten Sie gern: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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