DILL-NEWSLETTER 02/2026: Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs- und Herstellungskosten

Abgrenzungsfragen ausführlich geklärt

Rund um die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Immobilien kommt es immer wieder zum Streit mit dem Finanzamt. Das Bundesfinanzministerium hat nun in einem neuen Schreiben ausführlich erklärt, worauf Erwerber achten müssen.

Das Bundesministerium der Finanzen hat seine Verwaltungsauffassung zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs- und Herstellungskosten bei Immobilien umfassend aktualisiert (BMF, Schreiben vom 26. Januar 2026, Gz. IV C 1 – S 2253/00082/001/064). „Im Zentrum steht die Frage, ob Investitionen rund um den Immobilienerwerb sofort als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben abziehbar sind oder ob sie als Anschaffungs- oder Herstellungskosten lediglich über die Abschreibung berücksichtigt werden können“, erläutert Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Gerade bei größeren Sanierungen kann diese Unterscheidung erhebliche Liquiditäts- und Steuereffekte mit sich bringen.

Das Schreiben ersetzt die bisherigen Verlautbarungen aus 2003 und 2017, berücksichtigt die aktuelle BFH-Rechtsprechung und ist in allen offenen Fällen anzuwenden. „Für ein Schreiben der Finanzverwaltung sind die Struktur und die Sprache erfreulich klar“, sagt der Limburger Steuerexperte mit einem Augenzwinkern. Das Schreiben strukturiert die Abgrenzung der Aufwendungen entlang folgender Kategorien:

• Anschaffungskosten,
• Herstellungskosten,
• anschaffungsnahe Herstellungskosten (im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) sowie
• Zusammentreffen von Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen.

Nicht nur der Erwerb zählt zu den Anschaffungskosten

„Als Anschaffungskosten gelten nicht nur die Aufwendungen für den Erwerb“, betont Steuerberater Dill. Es zählen auch die Aufwendungen dazu, die erforderlich sind, um ein Gebäude überhaupt erst in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Maßgeblich sind die objektive und die subjektive Funktionstüchtigkeit.

Ein Gebäude ist objektiv nicht funktionstüchtig, wenn für den Gebrauch wesentliche Teile des Gebäudes nicht nutzbar sind, heißt es in dem Schreiben. Das kann bei einem Mietshaus beispielweise der Fall sein, wenn die Heizungsanlage defekt ist und erst komplett erneuert werden muss. Wichtig: Die objektive Funktionstüchtigkeit ist durch Mängel, die durch laufende Reparaturen beseitigt werden können, nicht ausgeschlossen. Dies gilt vor allem für Mängel durch Verschleiß.

Zweckbestimmung des Erwerbers

„Bei der subjektiven Funktionstüchtigkeit kommt es auf die konkrete Zweckbestimmung des Erwerbers an“, so Steuerexperte Dill. Zweckbestimmung bedeutet in diesem Zusammenhang die konkrete Art und Weise, in der der Erwerber das Gebäude nutzen möchte. Aufwendungen für Baumaßnahmen, die erforderlich sind, um die konkrete Zweckbestimmung zu erreichen, sind Anschaffungskosten. Das könnte zum Beispiel die Erneuerung der Elektroinstallation im einem bisherigen Wohngebäude sein, um hier künftig die Nutzung als Büros zu ermöglichen.

Hebung des Standards eines Wohngebäudes

Zur konkreten Zweckbestimmung des Erwerbers gehört auch seine Entscheidung, welchem Standard ein Wohngebäude künftig entsprechen soll. Unterschieden wird zwischen einem sehr einfachen, einem mittlerem und einem sehr anspruchsvollen Standard. Ein sehr einfacher Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden sind. Dagegen liegt ein sehr anspruchsvoller Standard vor, wenn bei den zentralen Ausstattungsmerkmalen nicht nur das Zweckmäßige, sondern das Mögliche verwendet worden ist, etwa durch den Einbau außergewöhnlich hochwertiger Materialien. Das Schreiben nennt einige konkrete, an moderne Ausstattungsmerkmale angepasste Beispiele für die verschiedenen Standards.

Oft möchten Erwerber ein Gebäude von Grund auf sanieren und attraktiver für den Wohnungsmarkt machen. „Baumaßnahmen, die ein Wohngebäude auf einen höheren Standard heben, zählen ebenfalls zu den Anschaffungskosten“, stellt der Limburger Steuerfachmann dar. Denn sie stellen gemäß der Zweckbestimmung des Erwerbers erst die Funktionstüchtigkeit des Gebäudes her.

Vier zentrale Ausstattungsmerkmale geben beim Standard den Ausschlag

Bei der Frage einer Standardhebung stellt die Finanzverwaltung weiterhin ausschließlich auf vier zentrale Ausstattungsmerkmale ab:

• Heizung,
• Sanitär,
• Elektroinstallation,
• Fenster.

„Eine Standardhebung setzt ein Maßnahmenbündel in mindestens drei dieser vier Bereiche voraus, das den Gebrauchswert deutlich erhöht“, erklärt Steuerberater Dill. Der Austausch einer veralteten Heizung, die vollständige Modernisierung des Badezimmers und die Erneuerung der Elektroinstallation können daher insgesamt zu Anschaffungskosten führen.

Demgegenüber bewirkt der Austausch zweifach verglaster Fenster gegen drei- oder vierfach verglaste Fenster für sich genommen keine Standardhebung. Auch der Wechsel von einer Ölheizung zu einer Solarthermieanlage führt nicht automatisch zu Anschaffungskosten.

Unterscheidungsmerkmale bei Herstellungskosten

Herstellungskosten entstehen bei der Herstellung, Erweiterung oder wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes. Das Schreiben unterscheidet hier zwischen der Herstellung eines „neuen“ und eines „anderen“ Gebäudes:

• Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten können ausnahmsweise zu Herstellungskosten führen, wenn sie im Zusammenhang mit der Neu-Herstellung eines Gebäudes stehen. Das ist der Fall, wenn beim bisherigen Gebäude Vollverschleiß vorliegt und durch die Instandsetzungsarbeiten unter Verwendung der übrigen noch nutzbaren Teile ein „neues“ Gebäude hergestellt wird.
• Wird ein Gebäude, bei dem kein Vollverschleiß vorliegt, für eine andere als seine bisherige Nutzung unter erheblichem Bauaufwand in seinem Wesen dauerhaft verändert und so tiefgreifend umgestaltet oder in einem solchen Ausmaß erweitert, dass die neu eingefügten Teile dem Gebäude das Gepräge geben und die verwendeten Altbauteile bedeutungs- und wertmäßig untergeordnet erscheinen, führt dies zu Herstellungskosten für ein „anderes“ Gebäude.

Erweiterung oder wesentliche Verbesserung eines Gebäudes

Eine Erweiterung liegt bereits bei Substanzmehrungen vor, etwa durch den Einbau einer Dachgaube oder den erstmaligen Ausbau des Dachgeschosses. Auch geringfügige Erweiterungen führen zwingend zu Herstellungskosten. Keine Erweiterung liegt hingegen bei reiner Modernisierung ohne Substanzmehrung vor.

„Eine wesentliche Verbesserung liegt nicht bereits vor, wenn ein Gebäude generalüberholt wird“, erklärt Steuerexperte Dill. Sie setzt vielmehr eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts oder eine erhebliche Verlängerung der Nutzungsdauer voraus. Maßstab ist der ursprüngliche Zustand des Gebäudes im Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung. Auch eine Sanierung tragender Bauteile kann Herstellungskosten begründen. Ebenfalls eine Erhöhung des Gebrauchswerts ist bei einer deutlichen Verlängerung der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes gegeben.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: 15%-Grenze beachten

Von besonderer Bedeutung bleibt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. „Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwand 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigt“, erläutert Wolfgang Dill.

Der Dreijahreszeitraum beginnt taggenau mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Entscheidend sind die bis zum Fristablauf tatsächlich erbrachten Bauleistungen – unabhängig davon, ob die Maßnahmen bereits abgeschlossen oder bezahlt sind.

Es gibt auch einige Kosten, die erst gar nicht in die 15%-Grenze mit einbezogen werden. Dazu zählen beispielsweise üblicherweise jährlich anfallende Wartungskosten oder Aufwendungen zur Beseitigung von Substanzschäden, die erst nach dem Erwerb durch Dritte oder auch Naturkatastrophen verursacht werden. Die Behebung verdeckter Mängel zählt jedoch nicht zu dieser Kategorie und fließt mit in die 15%-Grenze ein.

Zusammentreffen mehrerer Tatbestände und Feststellungslast

„Besonders knifflig wird es, wenn Anschaffungs- oder Herstellungskosten mit Erhaltungsaufwendungen zusammentreffen“, weiß Steuerberater Dill. Hier müssen die Aufwendungen grundsätzlich aufgeteilt werden, bestimmt das BMF – gegebenenfalls durch Schätzung. Ein bautechnisches Ineinandergreifen kann dazu führen, dass eigentlich trennbare Maßnahmen insgesamt als Herstellungskosten zu qualifizieren sind. Aber: Bloße Gelegenheitssanierungen im Zuge anderer Maßnahmen reichen hierfür nicht aus.

Bemerkenswert ist in den Augen des Steuerexperten Dill die Klarstellung zur Feststellungslast: „Diese trägt grundsätzlich das Finanzamt“, freut sich der Fachmann. Als Indizien nennt das BMF-Schreiben insbesondere umfassende Modernisierungen kurz nach Erwerb, hohe Aufwendungen für zentrale Ausstattungsmerkmale oder deutliche Mieterhöhungen.

Was können Sie tun?

Achten Sie auf gute Dokumentation und Planung aller Sanierungsmaßnahmen!

Das neue BMF-Schreiben schafft in vielen Punkten Klarheit, verschärft jedoch zugleich die Anforderungen an Dokumentation und zeitliche Planung von Sanierungsmaßnahmen. Dies gilt vor allem mit Blick auf den Dreijahreszeitraum sowie die 15%-Grenze. Gerade bei umfangreichen Modernisierungen – insbesondere im energetischen Bereich – eröffnet die durchaus differenzierte Betrachtungsweise im BMF-Schreiben jedoch weiterhin Spielräume für den sofortigen Werbungskostenabzug. Wir beraten Sie gerne vorausschauend: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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