DILL-NEWSLETTER 03/2026: Immobilienbesteuerung: Neue Bagatellgrenzen greifen

Mehr Spielraum bei Arbeitszimmern im Eigenheim

Selbstständige oder Freiberufler, die viel zuhause arbeiten, profitieren von neuen steuerlichen Regeln. Kleinere betrieblich genutzte Flächen im Eigenheim müssen künftig oft nicht mehr dem Betriebsvermögen zugeordnet werden. Das reduziert Steuerrisiken – erfordert aber eine bewusste Entscheidung mit Blick auf die Zukunft.

Wer als Selbstständiger in der eigenen Immobilie Räume beruflich nutzt – etwa ein Arbeitszimmer oder ein kleines Büro –, muss einige besondere steuerliche Regeln beachten. Für sie gilt künftig eine Erleichterung: Der Gesetzgeber hat die Grenzen des § 8 EstDV durch die Siebte Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen deutlich angehoben.

Künftig gilt: „Ein betrieblich genutzter Teil Ihrer Immobilie kann in vielen Fällen Privatvermögen bleiben“, erklärt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Das ist dann möglich, wenn die Fläche höchstens 30 Quadratmeter beträgt oder der Wert 40.000 Euro nicht übersteigt. Es reicht bereits aus, wenn einer dieser beiden Grenzwerte eingehalten wird. Maßgeblich ist der gemeine Wert des betrieblich genutzten Teils, also sein objektiver Verkehrswert (§ 9 BewG). „Die Wertermittlung sollten Eigentümer sorgfältig dokumentieren, um Diskussionen mit dem Finanzamt vorzubeugen“, empfiehlt Fachmann Dill.

Risiko einer Steuerverstrickung sinkt deutlich

Für die Immobilieneigentümer bedeutet die neue Rechtslage vor allem eines: „Das Risiko, ungewollt in die so genannte Steuerverstrickung zu geraten, sinkt deutlich“, freut sich Steuerexperte Dill. Zuvor lag die Bagatellgrenze bei 20.500 Euro. Das heißt: Schon ein vergleichsweise kleines Arbeitszimmer in einer hochpreisigen Region konnte dazu führen, dass dieser Teil der Immobilie steuerlich als Betriebsvermögen galt – mit Folgen bei Verkauf, Schenkung oder Aufgabe der Tätigkeit. In diesem Fall mussten oft stille Reserven aufgedeckt werden.

Allerdings hat die neue Regelung auch eine Kehrseite. Wer sich dafür entscheidet, den Raum im Privatvermögen zu belassen, kann bestimmte Kosten künftig nicht mehr steuerlich geltend machen. Das betrifft insbesondere Abschreibungen auf den Gebäudeteil. „Laufende Kosten wie Strom oder Heizung bleiben in der Regel aber weiterhin abziehbar“, stellt Steuerberater Dill klar.

Überführung ins Privatvermögen nur aktiv möglich

Wichtig ist außerdem: Wenn ein Raum bislang zum Betriebsvermögen gehört hat, ändert sich das nicht automatisch. Eine Überführung ins Privatvermögen muss aktiv vorgenommen werden – und kann selbst Steuern auslösen. „Hier kommt es stark auf den richtigen Zeitpunkt an“, mahnt Dill.

Gleichzeitig eröffnet die Neuregelung neue Gestaltungsmöglichkeiten. In manchen Fällen kann es sogar sinnvoll sein, den Raum weiterhin dem Betriebsvermögen zuzuordnen, etwa um steuerliche Abschreibungen zu nutzen. Welche Variante günstiger ist, hängt stark von der persönlichen Situation und den Zukunftsplänen ab. Langfristige Aspekte wie eine geplante Betriebsaufgabe oder ein Immobilienverkauf sollten in die Überlegungen zwingend einbezogen werden.

Zwei Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Verbleib im Privatvermögen (Entlastung)

Frau Müller ist freiberufliche Grafikerin und nutzt in ihrer Eigentumswohnung ein 20 m² großes Arbeitszimmer. Der anteilige Wert des Raums liegt aufgrund der Lage bei rund 55.000 Euro.
Nach alter Rechtslage hätte der Raum dem Betriebsvermögen zugeordnet werden müssen. Durch die neue Regelung reicht jedoch die Einhaltung der 30-m²-Grenze aus.

Entscheidung: Frau Müller belässt das Arbeitszimmer im Privatvermögen.

Folge: Sie vermeidet damit eine spätere Besteuerung von Wertsteigerungen (z.B. beim Verkauf der Wohnung). Allerdings kann sie die Gebäudeabschreibung für diesen Raum künftig nicht mehr steuerlich geltend machen.

Beispiel 2: Bewusste Zuordnung zum Betriebsvermögen (Gestaltung)

Herr Schneider betreibt einen IT-Service und nutzt in seinem Einfamilienhaus ein 28 m² großes Büro. Der anteilige Wert beträgt 45.000 Euro. Die Fläche liegt unter 30 m², sodass er den Raum grundsätzlich im Privatvermögen belassen könnte.

Entscheidung: Herr Schneider ordnet das Büro dennoch dem Betriebsvermögen zu.

Folge: Er kann die Abschreibung (AfA) für den Gebäudeteil steuerlich nutzen und dadurch jährlich Steuern sparen. Dafür muss er jedoch in Kauf nehmen, dass bei einem späteren Verkauf oder bei Aufgabe seines Betriebs die Wertsteigerung dieses Gebäudeteils zu versteuern ist.

Was können Sie tun?

Prüfen Sie, ob Ihr Arbeitszimmer unter die neuen Grenzen fällt!

Die neuen Regeln machen vieles einfacher – ersetzen aber nicht die individuelle steuerliche Planung. Überlegen Sie, welche Zuordnung des häuslichen Arbeitszimmers zum Privat- oder Betriebsvermögen für Sie langfristig sinnvoller ist. Wir beraten Sie gerne: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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