DILL-NEWSLETTER 11/2025: Steuervorteile bei der Schaffung von Wohnraum

Neubau: Wann gilt die Sonderabschreibung?

Der § 7b EStG gewährt eine Sonderabschreibung für den Neubau von Mietwohnungen. Allerdings ist diese Abschreibung nicht auf Ersatzneubauten anwendbar, stellte der Bundesfinanzhof klar.

Die Bundesregierung versucht, dem anhaltenden Wohnungsmangel mit verschiedenen Maßnahmen zu begegnen. Neben dem viel diskutierten „Bau-Turbo“ gehört dazu auch eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG für den Neubau von Mietwohnungen. „Sie wurde bereits 2019 eingeführt, lief ursprünglich zum Jahresende 2021 aus und wurde unter angepassten Bedingungen zum Jahresbeginn 2023 wieder aktiviert“, berichtet Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Mit einem Anwendungsschreiben nahm das Bundesfinanzministerium zwischenzeitlich ausführlich Stellung zu den Voraussetzungen der Inanspruchnahme (BMH, Schreiben vom 21. Mai 2025, Gz. IV C 3 – S 2197/00009/011/024).

Voraussetzungen für die Sonderabschreibung

„Die Sonderabschreibung ermöglicht es, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren – zusätzlich zur ,normalen‘ Gebäudeabschreibung – jährlich bis zu 5% der Bemessungsgrundlage abzuschreiben“, erklärt Steuerberater Dill. Für deren Inanspruchnahme müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Es muss sich um eine neue Mietwohnung handeln (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG).
• Die Wohnung muss im entsprechenden Förderzeitraum angeschafft oder neu geschaffen worden sein (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 EStG).
• Die Nutzungsvoraussetzungen müssen erfüllt sein (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 EStG).
• Es müssen die festgelegten Baukostenobergrenzen eingehalten werden (§ 7b Abs. 2 Satz 2 EStG).

Seit der Reaktivierung des Gesetzes müssen sich die Wohnungen außerdem in einem Gebäude befinden, das die Anforderungen der Nachhaltigkeits-Klasse „Effizienzhaus 40“ erfüllt. Der Nachweis darüber erfolgt über das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“. Stand jetzt läuft die Sonderabschreibung noch bis zum 30. September 2029 (Datum des Bauantrags bzw. der Bauanzeige).

Keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau!

Nun weisen viele ältere Gebäude einen erheblichen Sanierungsstau auf. „Aus wirtschaftlicher Sicht denkt daher so mancher Eigentümer über den Abriss und den Neubau eines modernen Wohngebäudes nach – zumal vor dem Hintergrund einer möglichen Sonderabschreibung“, weiß Steuerfachmann Dill aus seiner eigenen Beratungspraxis. Doch beim Thema Ersatzneubau lauern juristische Fallsticke, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs zeigt (BFH, Urteil vom 12. August 2025, Az. IX R 24/24).

Im behandelten Fall besaß die Klägerin ein vermietetes Einfamilienhaus, das sanierungsbedürftig, aber noch funktionstüchtig war. Nachdem sie sich entschlossen hatte, das Haus abzureißen, stellte sie 2019 einen Bauantrag für ein neues Einfamilienhaus. Im Juni 2020 wurde das alte Gebäude abgerissen, ab Juli 2020 begann der Neubau, der ebenfalls vermietet wurde. Das Finanzamt gewährte die reguläre Abschreibung, lehnte jedoch die beantragte Sonderabschreibung nach § 7b EStG ab. Dagegen klagte die Eigentümerin – doch ohne Erfolg.

Anreiz zur schnellen Schaffung von zusätzlichem Wohnraum

Der Zweck der Sonderabschreibung nach § 7b EStG sei es, Anreize zur schnellen Schaffung von zusätzlichem Wohnraum zu setzen und damit zur Bekämpfung der Wohnraumknappheit beizutragen, betonte der BFH. Dies gehe aus der Entstehungsgeschichte des Gesetzes hervor, das Bestandteil der so genannten „Wohnraumoffensive“ der damaligen Bundesregierung war. „Ein Abriss mit anschließendem Neubau ohne zusätzliche Wohneinheiten erfüllte dieses Ziel in den Augen der BFH-Richter nicht“, fasst Steuerberater Dill den Kern des Problems zusammen. Eine Ausnahme könne nur dann gelten, wenn der Neubau in keinem zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang mit dem vorherigen Abriss stehe.
Ein solcher Ausnahmefall lag im Streitfall jedoch nicht vor. Die Klägerin hatte von Anfang an geplant, das abgerissene Einfamilienhaus durch ein neues zu ersetzen, und die Bauarbeiten erfolgten unmittelbar nacheinander.

Was können Sie tun?

Aufpassen bei Investitionen nach Anschaffung bzw. Herstellung einer Immobilie!

Um die Sonderabschreibung geltend machen zu können, müssen bestimmte Baukostenobergrenzen eingehalten werden. Wichtig: Eine in Anspruch genommene Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht, wenn die Baukostenobergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Wir helfen Ihnen bei der korrekten Berechnung: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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