DILL-NEWSLETTER 05/2024: Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main

Aufgepasst bei der verbilligten Vermietung

Die Miete kann in aller Regel frei zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Ein guter Indikator für die passende Miethöhe ist die ortsübliche Marktmiete. Aber Vorsicht: Das Thema kann schnell steuerliche Relevanz entwickeln. Dabei lässt sich Ärger mit dem Finanzamt durchaus vermeiden.

„Wer als Vermieter besonders sozial sein möchte und weniger als die ortsübliche Marktmiete verlangt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt hellhörig wird“, warnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Eine zu niedrige Miete kann dann zu steuerlichen Nachteilen beim Werbungskostenabzug führen. Das gilt gleichermaßen bei der häufig vorkommenden verbilligten Vermietung an Angehörige oder auch bei der Wohnungsüberlassung an Arbeitnehmer.

Worauf genau hierbei zu achten ist, erläutert eine aktuelle Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt a.M. (OFD Frankfurt a.M., Verfügung vom 7. Dezember 2023, Gz. S 2253 A – 00115 – 0357 – St 214). Die Ausführungen hierin gelten in allen Fällen einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Finanzamt unterstellt eine Einkunftserzielungsabsicht

Zum Hintergrund: „Bei einer langfristig angelegten Vermietung wird vom Finanzamt in aller Regel eine Einkunftserzielungsabsicht unterstellt, so dass auch Verluste anerkannt werden“, erläutert Steuerexperte Dill. Dieser Grundsatz gilt zumindest immer dann, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Dann gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).

Liegt die vereinbarte Miete unterhalb der 66-%-Grenze, gilt es aufzupassen. „Liegt die verlangte Miete bei mindestens 50, aber weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Preises, muss der Vermieter gegenüber dem Finanzamt eine so genannte Totalüberschussprognose abgeben“, erklärt der Limburger Steuerberater. Nur wenn diese langfristig zu mehr Einnahmen als Werbungskosten führt, ist der volle Werbungskostenabzug möglich.

Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten für den unentgeltlichen Teil sind dann nicht mehr abzugsfähig (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG).

Rechengrößen sind die ortsübliche Kaltmiete und die umlagefähigen Kosten

Das OFD-Schreiben unterscheidet zwischen der ortsüblichen Kaltmiete und den umlagefähigen (Betriebs-)Kosten. „Beide Rechengrößen muss das Finanzamt für seine Vergleichsberechnung der ortsüblichen Marktmiete ermitteln“, so Wolfgang Dill.

Dazu nennt das Schreiben zunächst einige Methoden zur Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete. Als erstes bietet sich die Verwendung der Mietspiegel der Städte und Gemeinden an. Ist ein solcher nicht vorhanden, soll das Finanzamt zur Ermittlung eines Orientierungswerts auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen. Eine dritte Möglichkeit ist die Ermittlung anhand der Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen. Als vierte und letzte Möglichkeit kann das Finanzamt die Hilfe eines Bausachverständigen hinzuziehen. Darüber hinaus gibt das Schreiben der OFD noch einige Hinweise zur Ermittlung und Berücksichtigung der umlagefähigen Betriebskosten.

Was können Sie tun?

Bedenken Sie beim Mietvertrag den Fremdvergleich!

Grundsätzliche Voraussetzung für die Anerkennung von Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Dabei müssen Vertragsinhalt und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (Fremdvergleich). Wir zeigen Ihnen gerne, worauf Sie dabei achten müssen: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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