Verkauf geerbter Immobilie kann steuerfrei bleiben
DILL-NEWSLETTER 01/2024: Wichtiges Urteil für Erbengemeinschaften
Verkauf geerbter Immobilie kann steuerfrei bleiben
In Erbengemeinschaften stellt sich die Frage, wie ein geerbtes Immobilienvermögen aufgeteilt werden kann. Oft bietet sich ein Verkauf an. Zur steuerlichen Behandlung eines solchen Verkaufs hat der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt ein erfreuliches Urteil gefällt.
„Gerade in einer Erbengemeinschaft kann es mit der Aufteilung des Nachlasses schon mal kompliziert werden, vor allem wenn eine Immobilie im Spiel ist“, weiß Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Die Rechtslage ist nämlich nicht ganz einfach.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Dazu zunächst einige Grundsätze. „Eine Erbengemeinschaft entsteht immer dann, wenn es nach der gesetzlichen Erbfolge mehr als einen Erben gibt oder wenn der Erblasser in seinem Testament mehr als einen Erben bestimmt hat“, erklärt Steuerexperte Dill. Der Nachlass wird in diesen Fällen das gemeinschaftliche Vermögen der Erben (§ 2032 BGB). Die einzelnen Personen werden als Miterben bezeichnet (in Abgrenzung zum Allein-, Gesamt- oder Universalerben). Die Miterben erwerben an den einzelnen Nachlassgegenständen kein Eigentum nach Bruchteilen, sondern sind gemeinschaftlich („zur gesamten Hand“) am ungeteilten Nachlass berechtigt. Sie bilden eine so genannte Gesamthandsgemeinschaft.
„Ziel einer Erbengemeinschaft ist es, sich letztlich aufzulösen, also das Erbe in einer ,Auseinandersetzung‘ aufzuteilen“, erläutert Steuerberater Dill. Dazu ist eine gemeinschaftliche Verfügung notwendig. Aber: „Jeder Miterbe darf seinen Erbteil auch zuvor verkaufen“, ergänzt Dill. Als Käufer kommen sowohl einzelne Miterben als auch Dritte in Betracht. Ist der potenzielle Käufer ein Dritter, steht den Miterben allerdings ein Vorkaufsrecht zu.
Häufig wird eine Immobilie nach Auflösung der Erbengemeinschaft verkauft, was das Finanzamt auf den Plan ruft. „Es kann dann je nach Sachlage noch Einkommensteuer erheben – zumindest war das in der Vergangenheit der Fall“, sagt der Limburger Steuerfachmann. Denn dieser Steuererhebung schob der Bundesfinanzhof mit seinem aktuellen Urteil einen Riegel vor.
Finanzamt sah in dem Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft
In dem zugrundeliegenden Fall ging es um eine aus drei Erben – dem Vater und seinen beiden Kindern – bestehenden Erbengemeinschaft. Zum Vermögen der Erbengemeinschaft gehörten Immobilien. Die Kinder wollten ihre Anteile an einen Dritten verkaufen, woraufhin der Vater von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machte. Anschließend veräußerte er die Immobilien. Das Finanzamt besteuerte diesen Verkauf gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) als privates Veräußerungsgeschäft (früher Spekulationsgeschäft genannt). Schließlich hätten zwischen dem Erwerb und dem Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre gelegen.
Erbschaftsteuer und FreibeträgeMit jedem Erbe fällt auch Erbschaftsteuer an. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten hier allerdings unterschiedliche persönliche Steuerfreibeträge. Der Freibetrag für Ehegatten und Lebenspartner liegt beispielsweise bei 500.000 Euro und für Kinder bei 400.000 Euro. Eine Ausnahme gilt für die vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie. Diese kann unabhängig vom Freibetrag von Ehegatten oder Kindern steuerfrei geerbt werden – vorausgesetzt, der Erbe bewohnt die Immobilie selbst noch mindestens zehn Jahre lang. Aufgepasst: Beträgt die Wohnfläche mehr als 200 Quadratmeter, fließt zumindest der darüber hinaus gehende Anteil in die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer mit ein. |
Die obersten deutschen Finanzrichter traten dieser Auffassung entgegen (BFH, Urteil vom 26. September 2023, Az. IX R 13/22). Wird eine zum Nachlass einer Erbengemeinschaft gehörende Immobilie veräußert, fällt hierauf keine Einkommensteuer an, stellten sie klar. Dies gelte jedenfalls, soweit zuvor ein Anteil an der Erbengemeinschaft verkauft wurde.
Abweichung von vorheriger Rechtsprechung
„Voraussetzung für die Besteuerung sei nämlich, dass das veräußerte Vermögen zuvor auch angeschafft worden sei“, erklärt Steuerexperte Dill die Sicht des Gerichts. Dies sei in Hinblick auf den Kauf von Anteilen an einer Erbengemeinschaft bezüglich des zum Nachlass gehörenden Vermögens aber gar nicht der Fall. Mit dieser Entscheidung weicht der BFH sowohl von seiner vorherigen Rechtsprechung ab als auch von einer entsprechenden Anweisung in einem älteren Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (vom 14. März 2006, Gz. IV B 2 – S 2242 – 7/06). „Für viele Erbengemeinschaften stellt das aktuelle Urteil eine enorme Erleichterung dar“, freut sich deshalb Steuerberater Dill.
Was können Sie tun?
Gehen Sie gut beraten in eine Erbauseinandersetzung!
Aus steuerlicher Sicht gibt es beim Erbe einiges zu beachten, vor allem im Zusammenhang mit einer Erbengemeinschaft. Lassen Sie sich dazu in jedem Fall steuerlich gut beraten. Sprechen Sie uns gerne an: kontakt/at/steuerberater-dill.de
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