DILL-NEWSLETTER 03/2023: Immobilien-Teilverkauf richtet sich vor allem an ältere Eigentümer

BaFin warnt vor riskanten Geschäften

Für viele ältere Eigentümer ist die eigene Immobilie die einzige nennenswerte Altersvorsorge. Was ist, wenn sie nun dringend Geld benötigen? Mehr finanziellen Spielraum verspricht hier der so genannte Immobilien-Teilverkauf.

Der so genannte Immobilien-Teilverkauf ist ein noch relativ neues Produkt. „Die Anbieter wenden sich vor allem an ältere Eigentümer, die entweder bereits im Ruhestand sind oder um ihre spätere Versorgung bangen“, berichtet Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Das Hauptargument für das Modell lautet: Eigentümer können einen Teil ihres Eigenheims versilbern, ohne es gleich ganz aus der Hand geben zu müssen.

Nachteile teilweise nur schwer erkennbar

Das klingt erst einmal verlockend. Zwei (echte oder vermeintliche) Vorteile lassen das Angebot besonders reizvoll erscheinen: die schnelle Aussicht auf einen höheren Geldbetrag – den Teilkaufpreis – und die Möglichkeit, trotz des Teilverkaufs weiterhin uneingeschränkt in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können. Allerdings lassen sich Eigentümer mit einem solchen Geschäft je nach Anbieter und Vertragsmodalitäten auf viele, teilweise schwer erkennbare Nachteile und Unsicherheiten ein, warnt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).

Teilverkauf ist spekulativ und mit Risiken verbunden

Die BaFin-Experten nennen die Kehrseite der Medaille: Ein Teilverkauf ist spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden. Das Nutzungsentgelt, das die bisherigen Alleineigentümer künftig an den Miteigentümer der Immobilie zahlen müssen, ist teilweise erheblich. Wenn es nicht mehr gezahlt werden kann, droht unter Umständen ein Auszug wider Willen.

Das Gleiche kann den Bewohnern möglicherweise passieren, wenn das Unternehmen, das den Immobilienteil gekauft hat, insolvent wird. Das heißt: Der Vertragspartner sollte gut ausgewählt werden und möglichst seriös sein.

Dem (Teil-)Käufer steht meist ein Mindesterlös zu

Hinzu kommt: Die laufenden Kosten der Immobilie tragen die Teilverkäufer oft voll – obwohl es neben ihnen einen Miteigentümer (den Teilverkauf-Anbieter) gibt. „Was unter dem Strich herauskommt, zeigt sich zudem erst lange nach Abschluss des Vertrags, nämlich beim Rückkauf oder Gesamtverkauf“, ahnt auch Steuerberater Dill. Apropos Kauf: Dem Unternehmen, das den Eigentümern zuvor einen Teil ihrer Immobilie abgekauft hat, steht in der Regel in beiden Fällen ein Mindesterlös zu.

Bei den Eigentümern selbst sieht es anders aus: Wie viel Geld sie für den Rückkauf aufbringen müssen oder wie viel sie beim Gesamtverkauf der Immobilie an einen Dritten für ihren Anteil bekommen, hängt von der Immobilienwertentwicklung ab. Die Zusammenhänge sind für Laien schwer zu durchschauen.

Konditionen prüfen und vergleichen

„Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“, lautet zumindest das eindeutige Fazit der BaFin. In jedem Fall sei es wichtig, neben der Seriosität des Vertragspartners auch die jeweiligen Konditionen genau zu prüfen. Denn teilweise gibt es dabei erhebliche Unterschiede – etwa bei der Auszahlung des Teilkaufpreises (in einer Summe oder in Tranchen), der Höhe des Nutzungsentgelts und den diversen Vergütungen, Entgelten und Kosten. Und: Einige Anbieter beteiligen sich an bestimmten laufenden Kosten der Immobilie, andere nicht.

Andere Möglichkeiten ebenfalls durchrechnen

Eigentümer sollten zudem andere Finanzierungsmöglichkeiten durchrechnen. So bieten einige Kreditgeber spezielle Hypothekendarlehen für ältere Kunden (mit entsprechend niedrigen Raten) an. Manche dieser Kredite müssen zu Lebzeiten nicht (oder zumindest nicht vollständig) zurückgezahlt werden. Außerdem gibt es beispielsweise die Möglichkeit, die Immobilie gegen Zahlung einer befristeten oder lebenslangen Leibrente zu veräußern. Die BaFin rät, bei der Abwägung auch einen regulären Immobilienverkauf nicht von vornherein auszuschließen, obwohl dieser natürlich einen Umzug (in ein anderes Haus oder eine andere Wohnung) mit sich bringt.

Vertrauenspersonen und Experten hinzuziehen

„Wer nun unsicher ist, da die BaFin zur Vorsicht mahnt, sollte die Vor- und Nachteile ausführlich mit Vertrauenspersonen – etwa den eigenen Kindern – besprechen“, rät auch Steuerexperte Dill. Bei Bedarf sei es wichtig, die Hilfe eines Experten in Anspruch zu nehmen. Möglich ist das etwa bei den Beratungsstellen der Verbraucherzentrale.

Was können Sie tun?

Informieren Sie sich vor einem Immobilien-Teilverkauf gründlich zum Thema!

Weitere Informationen rund um den Immobilien-Teilverkauf, dessen Vorteile, Nachteile und Tücken sowie Tipps und Checklisten hat die BaFin online auf einer Themenseite zusammengestellt.

Auch der Bundesverband der Verbraucherzentralen hat sich mit dem Thema beschäftigt, wirft einen genauen Blick auf das Für und Wider und beantwortet die wichtigsten Fragen rund um den Teilverkauf. Den ausführlichen Service-Text lesen Sie hier.

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