DILL-NEWSLETTER 01/2023: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Steuer-Spielregeln bei der Sanierung einer Immobilie

Von wegen „unbeweglich“: Ob Austausch von Fenstern und Türen, Erneuerung der Heizungsanlage, Modernisierung der Haustechnik, Aus- oder gar Anbau – nahezu jede Immobilie verändert sich mit der Zeit. Vermietende Eigentümer können die Investitionen auch steuerlich geltend machen – nur wie genau?

„Gerade Mietobjekte müssen regelmäßig ertüchtigt werden, um attraktiv für den Markt zu bleiben“, weiß Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Hinzu kommen immer schärfere gesetzliche Auflagen bezüglich der energetischen Sanierung. Vermieter können die Kosten vieler Maßnahmen bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) auch steuerlich geltend machen. Bei Bestandsobjekten stellt sich dann allerdings die Frage, ob es sich um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder um Erhaltungsaufwand handelt.

„Diese Unterscheidung hat steuerlich gesehen spürbare Folgen“, erklärt Steuerexperte Dill. Erhaltungsaufwendungen dürfen nämlich als Werbungskosten im Jahr ihrer Verausgabung sofort geltend gemacht werden (gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können dagegen nur im Rahmen der (steuerlich weniger vorteilhaften) Absetzung für Abnutzung (AfA) abgezogen werden (gemäß § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG).

Zwei Kriterien machen den Unterschied

„Zur Unterscheidung können zwei wichtige Kriterien herangezogen werden“, sagt Steuerberater Dill. Der erste Punkt ist finanzieller Natur: Erhaltungsaufwendungen dürfen eine bestimmte Höchstgrenze nicht überschreiten. Sie können nur dann als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie 15% (netto) der Gebäudeanschaffungskosten innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten. „Wichtig ist dies insbesondere bei der Sanierung nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie“, führt der Limburger Steuerfachmann aus.

Das zweite Kriterium ist eher materieller Natur: Geht es bei der Baumaßnahme um einen Funktionserhalt oder um eine Erweiterung der Immobilie? Der Austausch von Fenstern beispielsweise dient dem Funktionserhalt – schließlich gab es sie vorher schon, die Wesensart der Immobilie hat sich nicht geändert. Es handelt sich also um Erhaltungsaufwand. Eine Aufstockung des Gebäudes führt dagegen zu einer Substanzmehrung – ein klassisches Beispiel für Herstellungskosten. Ähnliches gilt für eine wesentliche Verbesserung des ursprünglichen Zustands, etwa im Rahmen einer Luxussanierung.

Vorsicht: Alle Maßnahmen werden addiert!

Wichtig zu wissen ist gerade nach dem Immobilienerwerb, dass das Finanzamt im Rahmen einer Sanierung in der Regel alle Maßnahmen gemeinsam betrachtet und zusammenrechnet, Stichwort 15-%-Grenze. Vorsicht: Selbst reine Schönheitsreparaturen zählen hier mit dazu. „Bei Überschreiten der Grenze spielt es keine Rolle mehr, ob es sich um den Funktionserhalt oder um eine Erweiterung handelt“, warnt Wolfgang Dill. In diesem Fall besteht das Finanzamt gänzlich ungerührt auf Herstellungskosten.

Was können Sie tun?

Prüfen Sie Ihre Möglichkeiten rund um die Aufwendungen für die Immobilie!

Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden im Privatvermögen, die im Zeitpunkt der Leistung überwiegend Wohnzwecken dienen, können grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Außerdem gibt es eine Vereinfachungsregelung: Betragen die Aufwendungen für einzelne Baumaßnahmen nicht mehr als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), können diese auf Antrag des Steuerpflichtigen als Erhaltungsaufwendungen behandelt werden.

Wir beraten Sie gerne zu Ihren steuerlichen Möglichkeiten: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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