DILL-NEWSLETTER 10/2026: Grundstücksbewertung

Wann der tatsächliche Wert steuerlich zählt

Sachverständigengutachten, Bodenrichtwerte und Verkaufspreise können bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien eine wichtige Rolle spielen. Doch nicht jeder Nachweis führt automatisch zu einem niedrigeren Steuerwert. Drei aktuelle Entscheidungen zeigen, worauf es sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch bei der Grundsteuer ankommt.

Die steuerliche Bewertung von Immobilien folgt festen gesetzlichen Regeln. Die Finanzverwaltung ermittelt Grundstückswerte nach typisierten Verfahren. Diese können im Einzelfall jedoch von dem Wert abweichen, der sich unter Berücksichtigung der konkreten Grundstücksmerkmale oder aus einem tatsächlichen Verkauf ergibt. „Steuerpflichtige können deshalb unter bestimmten Voraussetzungen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen“, weiß Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Dabei kommt es nicht allein auf die Höhe des geltend gemachten Werts an. Entscheidend ist auch, ob das gewählte Nachweismittel den gesetzlichen Anforderungen genügt und sich auf den maßgeblichen Bewertungsstichtag bezieht.

Drei aktuelle Entscheidungen verdeutlichen die unterschiedlichen Anforderungen. Der Bundesfinanzhof (BFH) befasste sich mit der Frage, ob ein Finanzgericht ein Sachverständigengutachten unter Hinweis auf einen höheren Verkaufspreis pauschal zurückweisen darf. Das Finanzgericht (FG) Köln konkretisierte die Bewertung unterschiedlich nutzbarer Grundstücksflächen bei der Grundsteuer. In einem weiteren Verfahren ging es um einen Immobilienverkauf, der erst rund 19 Monate nach dem für die Erbschaftsteuer maßgeblichen Stichtag zustande gekommen war.

Sachverständigengutachten darf nicht pauschal verworfen werden

Bei der Erbschaftsteuer können Eigentümer beziehungsweise Erben nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) nachweisen, dass der gemeine Wert eines Grundstücks niedriger ist als der nach den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelte Wert. „Als Nachweis kommt regelmäßig ein ordnungsgemäß erstelltes Sachverständigengutachten infrage“, so Steuerexperte Dill.

Im Streitfall gehörten zwei gemischt genutzte Grundstücke zum Nachlass eines im Mai 2020 verstorbenen Erblassers. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ermittelte zum Stichtag Werte von 210.000 Euro und 305.000 Euro. Das Finanzamt setzte dagegen Grundbesitzwerte von rund 290.834 Euro und 405.006 Euro an. Es berücksichtigte die Gutachten nicht, weil der Kläger die Grundstücke im Februar 2021 für insgesamt 900.000 Euro verkauft hatte. Auch das FG Düsseldorf wies die Klage ab und verwies auf die höheren Verkaufspreise.

Der Bundesfinanzhof beanstandete diese Vorgehensweise (BFH, Beschluss vom 4. August 2026, Az. II B 87/25). Das FG habe die Gutachten nicht pauschal unter Hinweis auf den erzielten Kaufpreis zurückweisen dürfen. Es hätte sich vielmehr mit deren Plausibilität und der Einhaltung der maßgeblichen Bewertungsvorschriften auseinandersetzen müssen. Insbesondere hätte es begründen müssen, weshalb die vom Sachverständigen festgestellten Mängel und Sanierungspositionen nicht zu berücksichtigen seien.

Ein Gutachten, das den maßgeblichen Vorschriften entspricht und plausibel ist, ist regelmäßig als Nachweis geeignet. Einzelne Mängel rechtfertigen nicht automatisch, das gesamte Gutachten unberücksichtigt zu lassen. Ist beispielsweise ein bestimmter Abschlag nicht ausreichend begründet, kann dieser entfallen. Die übrigen Feststellungen werden dadurch aber nicht zwangsläufig unbrauchbar.

Zeitnaher Kaufpreis kann als Wert-Nachweis dienen

Auch ein zeitnaher Kaufpreis kann grundsätzlich als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Nach § 198 Abs. 3 BewG muss der Verkauf dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgt sein. Zudem müssen die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sein. Entscheidend ist jedoch: Ein höherer Verkaufspreis darf nicht dazu dienen, einen über den gesetzlichen Bewertungsvorschriften ermittelten Wert nach oben zu korrigieren.

Der BFH hob das Urteil des FG Düsseldorf auf und verwies die Sache zurück. Das FG muss die Gutachten nun inhaltlich prüfen und seine Bewertung nachvollziehbar begründen.

Bedeutung für die Praxis: „Wer einen niedrigeren Grundstückswert nachweisen möchte, sollte ein fachlich fundiertes und nachvollziehbares Gutachten vorlegen“, rät Steuerberater Dill. Die Finanzverwaltung und die Finanzgerichte müssen sich mit dessen konkreten Aussagen auseinandersetzen. Ein höherer Verkaufspreis allein rechtfertigt keine pauschale Ablehnung.

Grundsteuer: Grundstücksflächen müssen differenziert bewertet werden

Dass die konkrete Beschaffenheit und die Nutzbarkeit eines Grundstücks bei der steuerlichen Bewertung eine Rolle spielen können, zeigt auch ein Verfahren zur Grundsteuer vor dem Finanzgericht Köln (FG Köln, Urteil vom 25. Juni 2026, Az. 4 K 985/25). Hier ging es um ein großes, teilweise im Außenbereich gelegenes Grundstück mit einem Einfamilienhaus und einer Garage. Die insgesamt 1.849 Quadratmeter große Fläche wies unterschiedliche Bodenrichtwerte auf. Für den hinteren Grundstücksteil kamen sowohl Werte für baureifes Land als auch für land- und forstwirtschaftliche Flächen infrage.

Das Finanzamt hatte den Grundsteuerwert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt und dabei die Fläche im Wesentlichen anhand der maßgeblichen Bodenrichtwerte bewertet. Die Eigentümerin hielt die Bewertung für fehlerhaft. Sie machte unter anderem geltend, ein großer Teil des Grundstücks sei als landwirtschaftliche Fläche zu behandeln.

Das FG Köln gab ihr teilweise recht. Nach Auffassung des Gerichts muss zwischen den Flächen unterschieden werden, die der Wohnbebauung zuzuordnen sind, und solchen, die selbstständig genutzt oder verwertet werden können.

Baureifes Land vs. landwirtschaftliche Fläche

Die vordere Grundstücksfläche von rund 386 Quadratmetern war als baureifes Land im Innenbereich zu bewerten. Weitere rund 253 Quadratmeter gehörten zum Hausgarten und waren trotz ihrer Lage im Außenbereich der Bebauung zuzuordnen. Für diese Fläche war deshalb der Bodenrichtwert für baureifes Land im Außenbereich anzusetzen.

Anders beurteilte das Gericht den hinteren, rund 1.211 Quadratmeter großen Grundstücksteil. Dieser war im Kataster als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen, erstreckte sich weit über die übliche Grundstückstiefe hinaus und wurde für die angemessene Nutzung des Wohnhauses nicht benötigt. Das Gericht stufte ihn deshalb als selbstständig nutzbare Teilfläche ein. Für diesen Teil war der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen maßgeblich. Zugleich entfielen für ihn die Abzinsung und der Umrechnungskoeffizient zur Berücksichtigung der Grundstücksgröße.

Darüber hinaus berücksichtigte das Gericht die bislang nicht einbezogene Garage bei der Ermittlung des Rohertrags. Es setzte den Grundsteuerwert entsprechend herab. Die weitergehenden Einwände der Klägerin gegen die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuerbewertung wies es zurück.

„Die Entscheidung zeigt, dass nicht jede Fläche eines bebauten Grundstücks zwingend nach denselben Maßstäben zu bewerten ist“, erläutert Steuerfachmann Dill. Entscheidend sind insbesondere die Nutzbarkeit, die Zuordnung zur Bebauung und die Frage, ob eine Teilfläche selbstständig genutzt oder verwertet werden kann.

Bedeutung für die Praxis: Bei großen Grundstücken mit Garten-, Hinterland- oder landwirtschaftlich nutzbaren Flächen lohnt sich ein genauer Blick auf die tatsächlichen Gegebenheiten und die katastermäßige Zuordnung. „Ob eine Fläche gesondert zu bewerten ist, hängt allerdings von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab“, mahnt der Limburger Steuerexperte.

Verkauf nach dem Erbfall: Jahresfrist ist nicht das einzige Kriterium

Während das erste Verfahren die Anforderungen an ein Gutachten und das zweite die Zuordnung einzelner Grundstücksflächen betraf, stand im dritten – ebenfalls vor dem Finanzgericht Köln verhandelten – Fall erneut der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts für die Erbschaftsteuer im Mittelpunkt (FG Köln, Urteil vom 1. Juli 2026, Az. 4 K 2391/25). Hier wollte eine Erbin den Kaufpreis einer Immobilie zugrunde legen. Der Verkauf fand erst rund 19 Monate nach dem maßgeblichen Bewertungsstichtag statt.

Das Finanzamt hatte den Grundbesitzwert zunächst nach dem Sachwertverfahren ermittelt. Im Einspruchsverfahren setzte es den Wert unter Berücksichtigung eines Sachverständigengutachtens bereits herab. Die Erbin verlangte eine weitere Reduzierung auf den tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Sie argumentierte, dass sich die maßgeblichen Wertverhältnisse zwischen dem Erbfall und dem Verkauf nicht wesentlich verändert hätten. Die Verzögerung beim Verkauf erklärte sie unter anderem mit dem Betreuerwechsel und der erforderlichen betreuungsgerichtlichen Genehmigung.

Das FG Köln folgte dieser Argumentation nicht. Nach § 198 Abs. 3 BewG kann ein innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Zusätzlich müssen die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben sein.

Auf die Jahresfrist kam es im Streitfall nicht an

Ob die Jahresfrist in besonderen Fällen geringfügig überschritten werden darf, ließ das Gericht ausdrücklich offen. Darauf kam es im Streitfall nicht an. Denn unabhängig von der Frist hatten sich die Marktverhältnisse zwischen dem Erbfall und dem Verkauf deutlich verändert.

So waren die einschlägigen Bodenrichtwerte zunächst gestiegen und anschließend wieder deutlich gefallen. Auch die Immobilienpreise für Häuser im betreffenden Stadtteil entwickelten sich rückläufig. Nach den Feststellungen des Gerichts lagen die Veränderungen bei den Bodenrichtwerten und den Immobilienpreisen jeweils bei rund zehn Prozent. Die Vermarktungssituation hatte sich zudem nach Einschätzung der eingeschalteten Maklerin verschlechtert.

Damit fehlte es an der Voraussetzung, dass die maßgeblichen Verhältnisse unverändert geblieben waren. Der später erzielte Kaufpreis war deshalb nicht geeignet, den niedrigeren gemeinen Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls nachzuweisen. Das Gericht wies die Klage ab.

Bedeutung für die Praxis: „Ein tatsächlich erzielter Verkaufspreis ist nicht automatisch der maßgebliche Steuerwert“, erklärt Steuerberater Dill. Wer einen späteren Kaufpreis als Nachweis heranziehen möchte, muss auch darlegen können, dass die relevanten Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag und zum Verkaufszeitpunkt vergleichbar waren. Gerade bei schwankenden Immobilienmärkten kann dies entscheidend sein.

Fazit: Ein gelingender Nachweis hängt von mehreren Faktoren ab

Die drei Entscheidungen zeigen, dass der Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts von mehreren Faktoren abhängt. Ein plausibles Sachverständigengutachten darf nicht ohne inhaltliche Prüfung verworfen werden. Bei der Grundsteuer können selbstständig nutzbare Teilflächen eine abweichende Bewertung erfordern. Und bei einem späteren Immobilienverkauf kommt es nicht nur auf den erzielten Preis, sondern auch auf den zeitlichen Abstand und die Entwicklung der maßgeblichen Marktverhältnisse an.

Was können Sie tun?

Setzen Sie bei der Grundstücksbewertung auf einen belastbaren Nachweis!

Für Eigentümer und Erben bedeutet das: Die steuerliche Grundstücksbewertung sollte im Einzelfall genau geprüft werden. Wer einen niedrigeren Wert geltend machen möchte, benötigt einen belastbaren Nachweis, der die gesetzlichen Anforderungen erfüllt und sich auf den richtigen Bewertungsstichtag bezieht. Wir beraten Sie gerne: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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