NEWSLETTER 2/2015: Ortsübliche Vergleichsmiete genau berechnen und belegen können

Vorsicht, Steuerfalle! Was bei der verbilligten Vermietung beachtet werden muss

Wer eine Wohnung an nahe Angehörige (oder auch im Rahmen eines Dienstverhältnisses) verbilligt vermietet, sollte mehr als 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. „Sonst können nicht mehr 100% der immobilienbedingten Werbungskosten abgezogen werden“, warnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Laut Einkommensteuergesetz (EStG) müsse sonst nämlich die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. „Genau das dürfte in der Regel aber nicht im Sinne des Vermieters sein“, weiß Steuerberater Dill.

Für die Ermittlung der maßgeblichen Miete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten.

„Zur genauen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen verschiedene Wege zur Verfügung“, so Steuerberater Wolfgang Dill. Und laut eines aktuellen Schreibens der Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt können und sollen auch die Sachbearbeiter in den Finanzämtern diese verschiedenen Möglichkeiten nutzen. Hierzu zählen unter anderem die Ermittlung nach zuvor erzielten Mieten oder der Rückgriff auf den örtlichen Mietspiegel (wenn vorhanden), aber eben seit Neuestem auch die Internetrecherche auf Immobilienportalen.

Entsprechend dieser Vielzahl an Möglichkeiten besteht hier selbst für jene Vermieter ein gewisses Gefährdungspotenzial, die eigentlich davon ausgehen, oberhalb der kritischen 66%-Grenze zu liegen. „Denn unter Verwendung einer anderen Berechnungsgrundlage kann das Finanzamt natürlich auch zu einem anderen Ergebnis kommen“, erklärt der Steuerexperte aus Limburg. „Und dann gerät die volle Abzugsfähigkeit in Gefahr.“

Beispiel: Ein Vermieter geht von einer ortsüblichen Miete von 800 Euro aus. Er vermietet die Wohnung nun zu 530 Euro an seine Tochter und deren Familie. Aus seiner Sicht hält er also die 66%-Marke ein. Das Finanzamt aber kommt nach der Recherche auf einem einschlägigen Internetportal zum Schluss, dass die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete eigentlich bei 900 Euro liegt. Der Schwellenwert zur verbilligten Vermietung läge demnach bei 594 Euro. Die Folge: Der Fiskus kürzt den Werbungskostenabzug.

Entscheidungsfindung gut dokumentieren
Glücklicherweise bleibt Vermietern laut dem selben Schreiben der OFD aber eine Möglichkeit, sich zur Wehr zu setzen: Er kann gegenüber dem Finanzamt die tatsächliche ortsübliche Miete für andere vergleichbare Wohnungen nachweisen – diese kann ja durchaus von dem abweichen, was im Internet als Mietpreis aufgerufen wird. „Insofern sollten Vermieter ihre Entscheidungsfindung zur verbilligten Miethöhe immer genau dokumentieren bzw. gegenüber dem Finanzamt belegen können“, rät Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Könnte also der Vermieter im genannten Beispiel seine Berechnung mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels darlegen, hätte er gegenüber dem Finanzamt wieder sehr gute Karten.

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Was können Sie tun?

Achten Sie auf einen lupenreinen Vertragsabschluss!

Wenn Sie Wohnraum verbilligt beispielsweise an nahe Angehörige vermieten wollen, holen Sie sich fachkundigen Rat – und zwar VOR Abschluss des Mietvertrages. Ihr direkter Draht zur Steuerkanzlei Dill in Limburg: kontakt/at/steuerberater-dill.de