DILL-NEWSLETTER 06/2023: Grundstücke im Vermögen eines Familienunternehmens

Aufgepasst bei der Übertragung an Angehörige

Im Vermögen mancher Familienunternehmen befinden sich auch Grundstücke. Deren Übertragung auf die Kinder oder Ehepartner erfordert eine genaue Prüfung der rechtlichen und steuerlichen Möglichkeiten – sowie deren Konsequenzen. Welche das sein können, lässt sich einer aktuellen Verfügung des Landesamts für Steuern Niedersachsen entnehmen.

„Bei jeder Grundstücksübertragung müssen stets die steuerlichen Folgen bedacht werden“, mahnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Das gilt bei der Regelung des privaten Immobilien-Nachlasses, erst recht aber bei der Übertragung von Grundstücken im Vermögen eines Familienunternehmens. Denn hier ist die rechtliche Grundlage deutlich komplexer. Anhand von fünf beispielhaften Sachverhalten verdeutlicht das Landesamt für Steuern Niedersachsen, worauf genau zu achten ist (Verfügung vom 9. Februar 2023, Gz. S 7109-St 172-527/2023).

Die in der Verfügung genannten Beispiele basieren auf der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs sowie einigen Ausführungen des Bundesfinanzministeriums. In allen Sachverhalten wird unterstellt, dass der Unternehmer bei Herstellung oder Erwerb des Betriebsgrundstücks zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt war.

Sachverhalt 1: Ein Vater überträgt ein Betriebsgrundstück auf die Tochter

Ein Unternehmer überträgt seiner Tochter im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich ein Betriebsgrundstück. Beide schließen daraufhin einen Pachtvertrag. Der Unternehmer nutzt das Grundstück weiterhin für unternehmerische Zwecke.

Rechtliche Beurteilung beim Unternehmer

Der Unternehmer entnimmt das Grundstück aus seinem Unternehmen. Mit der Übertragung auf die Tochter endet die rechtliche Bindung des Grundstücks an den Unternehmer – und somit endet auch die Zuordnung des Grundstücks zu seinem unternehmerischen Bereich. Da die unentgeltliche Abgabe des Grundstücks auf privaten Gründen beruht, stellt sie eine unentgeltliche Wertabgabe dar (im Sinne des § 3 Abs. 1b Satz 1 Nr. 1 UStG). Der Umsatz ist demnach steuerfrei (gemäß § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG).

Steuerberater Dill rät dennoch zur Vorsicht. Der Unternehmer könne nämlich nicht auf die Steuerfreiheit (gemäß § 9 UStG) verzichten, da er mit der Entnahme des Grundstücks keine Lieferung an einen anderen Unternehmer ausführt. „Damit haben sich die Verhältnisse geändert, die beim Erwerb des Grundstücks durch den Unternehmer für den Vorsteuerabzug maßgebend waren“, so der Limburger Steuerexperte. Deshalb kann das Finanzamt auf einer Berichtigung des Vorsteuerabzugs bestehen (gemäß § 15a UStG). Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen (im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG) liegt nicht vor, da die Tochter nicht das Unternehmen des Vaters fortführt.

Rechtliche Beurteilung bei der Tochter

Die Tochter begründet ein neues (Vermietungs-)Unternehmen. Sie erbringt mit der Verpachtung des Grundstücks an ihren Vater eine grundsätzlich zwar steuerbare, aber nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG steuerfreie sonstige Leistung. Auf die Steuerfreiheit kann sie unter bestimmten Voraussetzungen verzichten (§ 9 UStG). Sie ist dann berechtigt, in den Pachtzinsabrechnungen Umsatzsteuer gesondert auszuweisen und ihr in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer abzuziehen.

Sachverhalt 2: Übertragung eines Miteigentumsanteils an die Ehefrau

Ein Unternehmer überträgt seiner Ehefrau unentgeltlich einen Miteigentumsanteil an einem steuerpflichtig vermieteten Betriebsgrundstück. Die Ehegatten treten gemeinschaftlich in den bestehenden Mietvertrag ein und vermieten das Grundstück weiterhin steuerpflichtig. Die Ehegatten gründen dazu aber keine gesonderte Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). „Es entsteht eine so genannte Bruchteilsgemeinschaft“, erläutert Steuerfachmann Dill.

Rechtliche Beurteilung bei der Bruchteilsgemeinschaft

Beim Ehemann liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG). Diese löst keine Vorsteuerkorrektur (nach § 15a UStG) aus. Eine zusätzliche Überlassung des in seinem Eigentum verbliebenen Grundstücksanteils an die Bruchteilsgemeinschaft liegt nicht vor.

Rechtliche Beurteilung bei der Ehefrau

Für die Ehefrau ergeben sich keine Folgen aus der Übertragung des Miteigentumsanteils. Umsatzsteuerrechtliche Vermietungsunternehmerin ist die Bruchteilsgemeinschaft. Eine Überlassung des übertragenen Grundstücksanteils von der Ehefrau an die Bruchteilsgemeinschaft liegt nicht vor.

Sachverhalt 3: Abschluss eines Pachtvertrags über einen Miteigentumsanteil am Betriebsgrundstück

Ein Unternehmer überträgt seiner Ehefrau entgeltlich einen Miteigentumsanteil an einem Betriebsgrundstück. Beide schließen einen Pachtvertrag, in dem die Umsatzsteuer offen ausgewiesen wird. Der Unternehmer nutzt das Grundstück weiterhin für unternehmerische Zwecke.

Allgemeine Beurteilung

Rein rechtlich gesehen entsteht auch hier eine Bruchteilsgemeinschaft (siehe Sachverhalt 2). Diese wird jedoch nicht unternehmerisch tätig. Unternehmer (im Sinne des § 2 UStG) sind der Ehemann mit seinem bisherigen Unternehmen und die Ehefrau mit dem neu gegründeten Vermietungsunternehmen. Sowohl der Ehemann als auch die Ehefrau verfügen in diesem Fall über ihre Miteigentumsanteile am Betriebsgrundstück aufgrund originären Nutzungsrechts.

Beide Personen sind als Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft zum Vorsteuerabzug berechtigt, insoweit das ihrem quotalen Miteigentumsanteil entspricht. „Schließlich nutzen sie das gemeinschaftliche Grundstück jeweils unternehmerisch zu eigenen Zwecken“, führt Steuerberater Dill aus.

Rechtliche Beurteilung beim Ehemann

Der Ehemann erbringt mit der Übertragung des Miteigentumsanteils auf die Ehefrau eine steuerbare, aber grundsätzlich steuerfreie Lieferung (nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG). Da seine Ehefrau durch die anschließende Verpachtung Unternehmerin wird, hat er die Möglichkeit zur Option nach § 9 Abs. 1 UStG, kann also auf die Steuerbefreiung verzichten. Aufgepasst: „Zum Entgelt gehört auch die anteilige Übernahme der möglicherweise auf dem Grundstück ruhenden Verbindlichkeiten durch die Ehefrau“, so Steuerberater Dill.

Da die Übertragung ein unter das Grunderwerbsteuergesetz fallender Umsatz ist, wird die Ehefrau bei einer steuerpflichtigen Lieferung zur Steuerschuldnerin. Denn die Ehefrau ist Unternehmerin. Der Ehemann ist zum Ausstellen einer Rechnung verpflichtet. In dieser muss er auf die Steuerschuldnerschaft der Ehefrau hinweisen (§ 14a Abs. 5 UStG).

Rechtliche Beurteilung bei der Ehefrau

Hat der Ehemann auf die Steuerbefreiung verzichtet, schuldet die Ehefrau die Steuer aus dem Erwerb des Miteigentumsanteils. „Mit dessen Verpachtung an den Ehemann erbringt sie eine steuerbare und durch Option steuerpflichtige sonstige Leistung“, stellt der Limburger Steuerberater klar. Dann ist sie aber auch zum Vorsteuerabzug aus dem Erwerb des Miteigentumsanteils berechtigt. Gleiches gilt für ihre laufenden Aufwendungen im Rahmen ihrer unternehmerischen Nutzung.

Sachverhalt 4: Übertragung eines gemischt genutzten Miteigentumsanteils

Ein Unternehmer überträgt seiner Ehefrau unentgeltlich einen Miteigentumsanteil i. H. v. 30% an einem Betriebsgrundstück, das er bisher zu 40% (Abwandlung zu 15%) steuerpflichtig vermietet und zu 60% (Abwandlung zu 85%) für sein Einzelunternehmen genutzt hat. Die Ehegatten treten gemeinschaftlich in den bestehenden Mietvertrag ein. Abgesehen von der Übertragung des Miteigentumsanteils haben die Ehegatten keine Vereinbarungen getroffen; insbesondere gründen sie keine gesonderte GbR.

Rechtliche Beurteilung bei der Bruchteilsgemeinschaft

Wieder entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft. Diese führt das Vermietungsunternehmen des Ehemanns fort und ist damit Unternehmerin (im Sinne des § 2 UStG). „Sie muss daher die Mieteinnahmen der Umsatzsteuer unterwerfen“, erläutert der Limburger Steuerexperte Dill.

Rechtliche Beurteilung beim Ehemann

Bezogen auf den vermieteten Grundstücksteil liegt beim Ehemann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor (im Sinne des § 1 Abs. 1a UStG), die keine Vorsteuerkorrektur auslöst (vgl. Sachverhalt 2).

Hinsichtlich des eigenunternehmerisch genutzten Grundstücksteils treten beim Ehemann keine umsatzsteuerlichen Folgen ein. Eine Vorsteuerberichtigung scheidet aus, da er als Miteigentümer in Bruchteilsgemeinschaft insoweit vorsteuerabzugsberechtigt bleibt. Denn die eigenunternehmerische Nutzung leitet sich aus seinem Miteigentumsanteil ab und sein Miteigentumsanteil (70%) übersteigt den für eigenunternehmerische Zwecke genutzten Grundstücksteil (60%) (Abschn. 15a.2 Absatz 4 UStAE i. V. m. BFH-Urteil vom 22. November 2007, Az. V R 5/06, BStBl 2008 II S. 448).

Übersteigt wie in der Abwandlung der für eigenunternehmerische Zwecke genutzte Grundstücksteil den verbleibenden Miteigentumsanteil, liegt insoweit eine (nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG) steuerfreie unentgeltliche Wertabgabe des Ehemannes vor (Abschn. 3.3 Abs. 8 Satz 2 UStAE). Denn die Verwendung beruht hier nicht auf der Zuordnungsentscheidung des Ehemanns, sondern auf der Entscheidung der Ehefrau, ihm das Grundstück unentgeltlich zu überlassen. Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt nicht vor, da die Ehefrau nicht die bisherige Tätigkeit des Ehemanns fortführt. Der Ehemann kann nicht nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichten, sodass bei ihm der Vorsteuerabzug gegebenenfalls zu berichtigen ist.

Rechtliche Beurteilung bei der Ehefrau

Bei der Ehefrau sind keine steuerlichen Folgen aus der Übertragung des Miteigentumsanteils zu ziehen. Umsatzsteuerrechtliche Vermietungsunternehmerin ist die Bruchteilsgemeinschaft.

Die Überlassung des Miteigentumsanteils an den Ehemann für sein Einzelunternehmen (Abwandlung) erfolgt unentgeltlich. Daher erzielt die Ehefrau hieraus keine Einnahmen und wird nicht unternehmerisch tätig.

Sachverhalt 5: Gründung einer GbR durch die Eheleute

Ein Unternehmer ist Alleineigentümer eines Betriebsgrundstücks. Dieses vermietet er teilweise steuerpflichtig, teilweise nutzt er es für sein Einzelunternehmen. Die Ehegatten gründen nun eine GbR. Diese wird zivilrechtliche Eigentümerin des Grundstücks und tritt unter Zustimmung des Mieters in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Unternehmer darf den von ihm bisher genutzten Grundstücksteil weiterhin unentgeltlich für sein Unternehmen nutzen. Von seiner Ehefrau erhält er einen „Kaufpreis“.

Rechtliche Beurteilung bei der GbR

Die GbR tritt mit dem Eintritt in den Mietvertrag dem Mieter gegenüber als Schuldnerin der Vermietungsleistung auf. Sie führt das Vermietungsunternehmen des Ehemanns fort und ist damit Unternehmerin (im Sinne des § 2 UStG). Sie ist unter den weiteren Voraussetzungen des § 15 UStG zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Hat der Ehemann das Grundstück steuerpflichtig an die GbR veräußert (s.u.), ist der Vorsteuerabzug für die GbR aus dem Erwerb des Grundstücks nach § 15 Abs. 1b UStG ausgeschlossen, soweit sie das Grundstück dem Ehemann unentgeltlich überlässt. Eine unentgeltliche Wertabgabe liegt nicht vor.

Rechtliche Beurteilung beim Ehemann

Der Ehemann hat das gesamte Grundstück in das Gesamthandvermögen der GbR eingebracht. Hierfür erhält er von der GbR einen Gesellschaftsanteil und den von der Ehefrau gezahlten „Kaufpreis“ als Entgelt. Stellt der vermietete Grundstücksteil einen in der Gliederung des Unternehmens des Ehemanns gesondert geführten Betrieb dar, liegt insoweit eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, die keine Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG auslöst.

Hinsichtlich des von ihm weiterhin genutzten Grundstücksteils scheidet eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen aus, da die GbR nicht die bisherige unternehmerische Betätigung des Ehemanns fortführt. Die Lieferung ist steuerbar, aber steuerfrei. Der Vorsteuerabzug des Ehemannes muss gegebenenfalls berichtigt werden. Der Ehemann hat jedoch auch die Möglichkeit zur Option nach § 9 Abs. 1 UStG. Dies gilt jedoch nur, wenn feststeht, dass die GbR das Grundstück auch ihrem Unternehmen zuordnen wird. Dann wird die GbR Steuerschuldner.

Rechtliche Beurteilung bei der Ehefrau

Bei der Ehefrau ergeben sich keine umsatzsteuerlichen Folgen. Sie wird nicht unternehmerisch tätig.

Was können Sie tun?

Ziehen Sie vor einer Grundstücksübertragung in jedem Fall einen Steuerberater hinzu!

Die geschilderten Sachverhalte und ihre Folgen zeigen deutlich, wie komplex das Thema Grundstücksübertragung ist. Gemeinsam finden wir die individuell beste Lösung: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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