DILL-NEWSLETTER 1/2020: Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Selbstnutzung für ein Jahr und zwei Tage genügt

Der Gewinn beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist unterliegt als privates Veräußerungsgeschäft der Steuer. Eine Ausnahme bildet selbstgenutztes Wohneigentum. Was aber passiert, wenn der Eigentümer aus der Wohnung auszieht und diese vor dem Verkauf noch kurz vermietet, also nicht mehr selber nutzt?

„Zunächst steht es natürlich jedem frei, die Preissteigerungen knapper, nicht alltäglicher Güter, wie etwa Kunstwerke und Antiquitäten, aber auch Grundstücke und Immobilien gewinnbringend zu nutzen“, stellt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg klar. Dann liegt es aber ebenso auf der Hand, dass der Fiskus ein solches so genanntes privates Veräußerungsgeschäft als wirtschaftliche Tätigkeit betrachten kann – was entsprechend zu einer Besteuerung des Gewinns führt. Dies gilt in vielen Fällen zumindest innerhalb einer bestimmten Frist. Bei Immobilien beträgt diese Veräußerungsfrist, umgangssprachlich auch Spekulationsfrist genannt, immerhin zehn Jahre. Nach Ablauf dieser Frist bliebe ein Gewinn steuerfrei.

Ausnahme selbstgenutztes Wohneigentum

So unterliegt auch der Verkauf einer Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist als privates Veräußerungsgeschäft der Steuer. „Eine Ausnahme bildet aber selbstgenutztes Wohneigentum“, sagt Steuerexperte Dill. Nach dem Einkommensteuergesetz muss zur Steuerbefreiuung eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken entweder

• im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder
• im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren
  vorgelegen haben.

Nach dem Immobilienverkauf kam es zum Streit mit dem Finanzamt

Vor diesem Hintergrund wäre einem Immobilienverkäufer in Baden-Württemberg beinahe eine kurzzeitige Vermietung zum Verhängnis geworden. Er veräußerte seine insgesamt rund acht Jahre lang selbst genutzte Eigentumswohnung mit einem saftigen Gewinn in Höhe von rund 44.000 Euro. Vor dem Verkauf im Dezember des Streitjahres jedoch hatte er die Wohnung für einige Monate ab April des selben Jahres vermietet. „Das Finanzamt witterte deshalb ein Spekulationsgeschäft innerhalb der kritischen 10-Jahres-Frist bei Immobiliengeschäften und besteuerte den Veräußerungsgewinn“, berichtet Steuerberater Dill.

Kurzzeitige Vermietung ist ok

Dagegen klagte der Verkäufer. Schließlich habe er die Wohnung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorausgegangenen Jahren noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Der in dem Fall maßgebliche § 23 EStG fordere insoweit keine „ausschließliche“ Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung. Die kurzzeitige Vermietung sei daher – ebenso wie ein Leerstand – unschädlich. Dieser Argumentation pflichtete zunächst das Finanzgericht Baden-Württemberg und später auch der Bundesfinanzhof vollumfänglich bei (BFH, Az. IX R 10/19). Für den steuerfreien Verkauf einer Immobilie genüge ein zusammenhängender (!) Selbstnutzungszeitraum von einem Jahr und zwei Tagen, der sich jedoch über die drei Kalenderjahre bis zum Verkauf erstrecken muss, stellte der BFH in seinem Urteil klar.

„Die Immobilie muss also weder im Jahr der Veräußerung noch im zweiten Jahr davor komplett selbst genutzt werden“, fasst Dill zusammen. Vielmehr liegt die gesetzlich geforderte Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzecken also bereits auch dann vor, wenn sie

• im Veräußerungsjahr zumindest am 1. Januar,
• im Vorjahr durchgehend und
• im Vorvorjahr zumindest am 31. Dezember
  bestanden hat.

Dieser Auffassung folgt inzwischen auch das Bundesfinanzministerium (BMF). Es hat die Finanzämter angewiesen, diese Rechtsgrundsätze auf alle offenen Fälle anzuwenden.

Weiterführende Links:

BFH, Urteil vom 3. September 2019, Az. IX R 10/19

FG Baden-Württemberg, Urteil vom 7. Dezember 2018, Az. 13 K 289/17

Einkommensteuergesetz (EStG) § 23 Private Veräußerungsgeschäfte

_{Foto: Jürgen Fälchle/AdobeStock}

Was können Sie tun?

Rechnen Sie in jedem Fall richtig!

Ein privates Veräußerungsgeschäft erfolgt bei der Veräußerung eines zum Privatvermögen gehörenden Vermögensgegenstandes. Veräußerungsgewinne, aber auch -verluste werden im Einkommensteuerrecht zu den sonstigen Einkünften gezählt. Bei Immobilien anzusetzen ist der erzielte Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und abzüglich der anfallenden Werbungskosten. Sprechen Sie bei einem geplanten Immobilienverkauf mit uns über Ihre offenen Fragen: kontakt/at/steuerberater-dill.de