NEWSLETTER 2/2016: Erhaltungsaufwendungen vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten

Steuer-Spielregeln bei der Sanierung nach dem Immobilienkauf

Wer ein Mietobjekt kauft und dieses zunächst erst einmal grundlegend sanieren möchte, sollte einige steuerrechtliche Spielregeln beachten. Denn überschreitet die Investition in die Immobilie eine bestimmte Höhe, gerät der Werbungskosten-Abzug in Gefahr.

In der Regel können die Kosten für die Sanierung bzw. Renovierung eines neu gekauften Mehrfamilienhauses als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Diese Kosten bezeichnet der Gesetzgeber als Erhaltungsaufwendungen.

Allerdings gibt es hierbei eine Stolperfalle: „Für die steuerliche Berücksichtigung dürfen Erhaltungsaufwendungen eine bestimmte finanzielle Höchstgrenze nicht überschreiten“, warnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Die Aufwendungen können nämlich nur dann als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie 15% (netto) der Gebäudeanschaffungskosten innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten.

Liegt die Investition oberhalb dieser Grenze, wertet der Fiskus die Investition als anschaffungsnahe Herstellungskosten. „Im Gegensatz zu den Erhaltungsaufwendungen sind die Ausgaben hierfür nicht als Werbungskosten voll abziehbar. Sie können dann lediglich im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden“, erklärt der Limburger Steuerexperte. Die Investition erhöht dann lediglich die Bemessungsgrundlage bei der Gebäudeabschreibung.

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Was können Sie tun?

Warten Sie nach dem Kauf einer Immobilie falls möglich mit größeren Investitionen

Auf anschaffungsnahe Aufwendungen gibt es eine Steuererstattung erst über den Abschreibungszeitraum von rund 50 Jahren. Das heißt: weniger Steuervorteil. Auf Erhaltungsaufwendungen gibt es dagegen bereits kurzfristig eine (deutlich höhere) Steuererstattung.

Käufer von Bestandsimmobilien sollten daher möglichst mit größeren Investitionen warten – oder darauf achten, dass sie 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht überschreiten. Wir beraten Sie gerne und besprechen mit Ihnen auch Ihr Finanzierungskonzept für den Immobilienkauf. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns:  kontakt/at/steuerberater-dill.de