DILL-NEWSLETTER 4/2017: Neue Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung

Gebäude-AfA: Bei der Abschreibung richtig abrechnen

Wer ein Haus kauft, um mit Vermietung und Verpachtung Einkünfte zu erzielen, kann die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Das ist aber etwas komplizierter als von Laien vermutet. Eine neue Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums soll helfen.

Ein Gebäude steht über viele Jahre zur Nutzung zur Verfügung. Dementsprechend wird es auf die Nutzungsdauer abgeschrieben. „Deren Länge ist vom Gesetzgeber genau geregelt“, erklärt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Grundlage für die Ermittlung der Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) ist nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7 Absatz 4 bis 5a EStG) die so genannte AfA-Bemessungsgrundlage.

„Vermieter sind nach dem Kauf eines Mietobjekts naturgemäß daran interessiert, dass das Finanzamt einen möglichst hohen Teil des Kaufpreises dem Gebäude zuordnet“, weiß der Limburger Steuerberater. „Denn nur dieser Kostenteil fließt in die Bemessungsgrundlage zur Gebäudeabschreibung ein“, erläutert der Steuerexperte.

Grund und Boden nutzt sich nicht ab – und kann deshalb nicht abgeschrieben werden

Der Teil des Gesamtkaufpreises, der auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden entfällt, ist demgegenüber nicht abschreibbar. „Deshalb kann er keine steuermindernde Wirkung entfalten“, so Dill.

Daher ist es in der Regel erforderlich, den Kaufpreis für ein bebautes Grundstück aufzuteilen: auf das Gebäude (das der Abnutzung unterliegt) einerseits und auf den (nicht abnutzbaren) Grund und Boden andererseits. Das hat auch der Bundesfinanzhof so entschieden. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000, Az. IX R 86/97).

Regelmäßig Streit mit dem Finanzamt über die Bemessungsgrundlage

„Genau über diese Aufteilung kommt es aber in der Praxis immer wieder zum Streit zwischen Steuerzahler und Finanzamt“, beschreibt Steuerberater Dill das Dilemma vieler Häuslekäufer. Das erkannte jetzt auch das Bundesfinanzministerium. Es stellt nun als Arbeitshilfe eine xls-Datei zur Verfügung. Die ermöglicht es unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.

_{Foto: eisenhans/fotolia.de}

Was können Sie tun?

Lassen Sie sich zur Gebäude-AfA individuell beraten!

So praktisch die neue Arbeitshilfe des  Bundesfinanzministeriums auch sein mag – eine individuelle Beratung rund um den Kauf eines Mehrfamilienhauses kann sie nicht ersetzen. Wir beraten Sie gerne zur Ihrer Investition und alle steuer(recht)lichen Aspekte hierum: kontakt/at/steuerberater-dill.de