NEWSLETTER 6/2016: Vermietung von Räumen zu unternehmerischen Zwecken

So können Vermieter Vorsteuer vom Finanzamt holen

Ein privater Vermieter ist in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Aber auf diese Steuerbefreiung kann bei der Vermietung von Geschäftsräumen auch verzichtet werden – zugunsten einer im Einzelfall beträchtlichen Erstattung der Vorsteuer.

„Eigentlich sind private Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer ausgenommen“, weiß Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Das gilt sowohl für Grundstücke als auch für Wohnungen und Gewerberäume (einzige Ausnahme: Hotels und Pensionen). Für das Finanzamt ist ein privater Vermieter also kein Unternehmer; seine Gewinne aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Gewerbe- und Körperschaftsteuer fallen für ihn ebensowenig an wie Umsatzsteuer.

„Es kann sich aber lohnen, auf die Befreiung von der Umsatzsteuer zu verzichten“, sagt Steuerexperte Dill. Wenn diese Option auch zunächst widersinnig erscheinen mag, wird sie bei genauerer Betrachtung doch logisch nachvollziehbar. Denn mit dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann sich der Vermieter die Vorsteuer (zum Beispiel aus den Herstellungs- und Unterhaltungskosten eines Gebäudes) vom Finanzamt zurückholen – im Einzelfall eine beträchtliche Summe. Aber: „Diese Option besteht nur bei der Vermietung von Geschäftsräumen“, schränkt der Limburger Steuerberater ein. Alles, was nun folgt, gilt nicht für Immobilien, die zu reinen Wohnzwecken genutzt werden.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

• Auf einem bislang unbebauten Grundstück lässt der Eigentümer als Privatmann ein Geschäftshaus errichten. Die Baukosten betragen netto eine Million Euro. Hinzu kommen dann noch 19% Umsatzsteuer, die die Baufirma in Rechnung stellt – macht Gesamtkosten in Höhe von 1,19 Mio. Euro.
• Der Eigentümer will das gesamte Objekt an Gewerbetreibende vermieten, die ihrerseits zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt sind. Deshalb ist es für ihre Gewinn- und Verlustrechnung unerheblich, ob die Miete Umsatzsteuer enthält oder nicht.
• Verzichtet der Bauherr auf die Umsatzsteuerbefreiung, kann er die 190.000 Euro aus der Rechnung der Baufirma als Vorsteuer vom Finanzamt zurückerstattet bekommen. Ebenso gilt das für sämtliche Kosten, die ihm für Gebäudeunterhaltung und spätere Instandhaltungsmaßnahmen etc. entstehen.
• Im Gegenzug muss er auf die Netto-Miete den jeweils gültigen Umsatzsteuersatz aufschlagen, gesondert ausweisen und zum Ende des jeweiligen Veranlagungszeitraums ans Finanzamt abführen – was seinen Gewinn am Ende des Jahres jedoch keinesfalls schmälert.

Dass bei einer solchen Konstruktion in jedem Fall ein Steuerberater wertvolle Hinweise geben kann, steht außer Frage. Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg verweist auf eine für viele Privatinvestoren hoch interessante aktuelle Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main. Demnach kann die oben erläuterte Vorgehensweise auch in gemischt genutzten Objekten gewählt werden. Dazu kann der Verzicht auf die Steuerbefreiung anteilig für einzelne Räumlichkeiten erfolgen, die unternehmerisch genutzt werden. Das kann etwa in einem Rendite-Objekt lukrativ sein, in dem sich außer Wohnungen auch noch Geschäftsräume befinden. Wird hier z.B. an eine Rechtsanwaltskanzlei vermietet, kann der Vermieter für die Räume der Kanzlei auf die Steuerbefreiung verzichten.

„Wichtig ist aber, dass diese Möglichkeit auch ein Stück weit von der Art der unternehmerischen Tätigkeit des Mieters abhängt“, gibt Steuerexperte Dill zu bedenken. So scheidet die Option der Steuerbefreiung bei den Praxisräumen eines Arztes aus. Denn auf dessen (krankheitsbezogene) Leistungen fällt in der Regel keine Umsatzsteuer an.

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Was können Sie tun?

Lassen Sie sich vom Fachmann zur Option bei der Umsatzsteuerbefreiung beraten

Ob und wie sich der (teilweise) Verzicht auf die Befreiung von der Umsatzsteuer für Sie als Vermieter lohnen kann, klären wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen Beratungsgespräch:  kontakt/at/steuerberater-dill.de